TS. Lê Xuân Nghĩa: “Dấu hiệu của bong bóng thị trường bất động sản là đường cong cung – cầu không gặp nhau”.

Thí dụ, một căn nhà rao bán và khách mua trả 5 tỷ đồng nhưng chủ nhà không bán vì kỳ vọng nó sẽ lên 10-20 tỷ đồng. Như vậy, cung có nhưng “treo giá trên trời”, cầu có nhưng giá không hợp lý, không ai mua. Bất động sản đang có nguy cơ “bong bóng”.

Khi tất cả kỳ vọng sụp đổ thì giá lao dốc, thị trường “đóng băng”. Nếu giá bất động sản giảm 50%, ngân hàng yêu cầu người vay vốn thế chấp bằng bất động sản phải bổ sung tài sản đảm bảo, nếu không sẽ trở thành nợ xấu… Khi nợ xấu gia tăng, ngân hàng phải trích lập dự phòng lớn, lợi nhuận bị “bào mòn”. Khủng hoảng bất động sản có thể khiến ngân hàng bị thiếu thanh khoản và “đập thẳng” vào nền kinh tế khi tín dụng không “bơm” ra được…

Ông cũng cho biết, trên thế giới, nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề từ các cuộc khủng hoảng bất động sản và khủng hoảng tài chính và 2 lĩnh vực này lại liên quan đến nhau. Tại Thái Lan, khủng hoảng tài chính năm 1997 tác động mạnh tới bất động sản; khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 lại có nguồn gốc từ bất động sản (cho vay nhà ở dưới chuẩn ồ ạt tại Mỹ).

Do đó, cần chấn chỉnh thị trường bất động sản về đúng cung – cầu thật, phát triển những sản phẩm đáp ứng nhu cầu số đông. Nguồn vốn ngân hàng phải được kiểm soát, “nắn chỉnh” để cùng thực hiện mục tiêu đa số người dân có nhà ở… Một khi nền kinh tế tăng trưởng lành mạnh, hài hòa sẽ giúp các ngân hàng phát triển bền vững.

So sánh một cách đơn giản: hiện Việt Nam đang có 350.000 người lao động tại Hàn Quốc nhưng phần lớn là lao động hưởng lương thấp nhất tại Hàn Quốc. Trong khi đó, cũng có khoảng 350.000 người Hàn Quốc ở Việt Nam sinh sống và làm việc nhưng họ ở những nơi đẹp nhất tại Hà Nội và TP.HCM, hưởng dịch vụ cao cấp và sinh hoạt cao cấp nhất… Trong sâu thẳm của vấn đề là chính sách đất đai và chính sách nhà ở, thị trường đã “xa xỉ hóa” nhà ở, khiến cho người lao động không dám mơ tới.

Vấn đề của thị trường bất động sản hiện tại chỉ còn là “sân chơi” của người giàu và các nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, đầu cơ và dẫn đến việc “hè nhau đẩy giá lên”…

Ở nhiều nước phương Tây, tại các thành phố lớn, người nghèo ở trong trung tâm, ngay vị trí “đất vàng”. Vì đến nay, người ta đã so sánh và tính toán được nếu để người nghèo ở xa trung tâm thì kéo theo việc xây dựng phương tiện giao thông công cộng vô cùng tốn kém, hay chi phí mà xã hội phải trả cho việc tắc nghẽn giao thông rất lớn… Còn người giàu ở xa trung tâm, họ có phương tiện đi lại riêng.

Thí dụ, tại một khu “đất vàng” xây dựng dự án nhà ở cao cấp có giá bán 60-80 triệu đồng/m2, nếu xây nhà ở xã hội chỉ bán được 18 triệu đồng/m2. Tính trực quan thì khu đất này đã mất đi 42-62 triệu đồng/m2 nếu xây nhà ở xã hội. Tính sâu xa, nếu để người nghèo ở xa trung tâm sẽ phải trả giá cho việc tắc nghẽn giao thông gấp 4 lần so với con số mất đi do bán nhà ở xã hội trên “đất vàng” giá thấp.

Tôi cho rằng tại sao bây giờ lại có một quy tắc ngầm “đất vàng” chỉ người giàu mới được ở? Đảng không bao giờ nhìn nhận vấn đề nhân sinh về nhà ở theo quan điểm “vàng, bạc, sắt, thép”.

Cuối cùng, khái niệm nhà ở xã hội (cùng với các chương trình kèm theo nó) đã hàm chứa người được mua nhà ở xã hội phải thuộc diện chính sách xã hội. Như vậy, sở hữu nhà ở ngoài người giàu, người thuộc diện chính sách xã hội thì người lao động bình thường khó có khả năng và họ chỉ có lựa chọn ở nhà thuê.

Chính sách lớn về phát triển nhà ở cần phải đề cập đến người nghèo và người thu nhập trung bình vì họ chiếm số đông. Vấn đề dân sinh phổ cập nhất chính là đảm bảo cho người dân có cái ăn, ở, mặc và đó cũng chính là yếu tố đánh giá chất lượng chính phủ.