Từ 1/8, cho thuê BĐS phải thành lập doanh nghiệp: Giúp thị trường minh bạch hay tăng gánh nặng cho người thuê nhà.

Luật mới vẫn còn một số quy định mơ hồ, chưa cụ thể

Hiện nay, cho thuê nhà là hình thức kinh doanh phổ biến ở những thành phố lớn hay tại những địa phương tập trung các khu công nghiệp.

Thời gian tới, hoạt động này được cho sẽ có nhiều thay đổi và chịu sự tác động mạnh mẽ khi một số quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024.

Một trong số những nội dung đang khiến các chủ nhà trọ lo lắng chính là quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh, cho thuê BĐS sẽ phải thành lập doanh nghiệp.

Cụ thể, tại Điều 9, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Nếu quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc phân mức độ thường xuyên và làm rõ nhóm đối tượng phải lập doanh nghiệp và không phải lập doanh nghiệp hiện vẫn chưa có sự rõ ràng và cụ thể.

Bên cạnh nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng quy định mới này sẽ giúp thị trường kinh doanh minh bạch hơn thì cũng không ít người cảm thấy lo lắng khi áp dụng quy định này, các chủ trọ sẽ gặp khó khăn và người thuê sẽ chịu gánh nặng về chi phí.

Quy định giúp thị trường được kiểm soát, minh bạch hơn?

Trước thông tin Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định việc cho thuê BĐS phải thành lập doanh nghiệp, đại diện Công ty quản lý BĐS Savista nhận định việc áp dụng quy định mới sẽ giúp thị trường được kiểm soát, điều tiết tốt hơn và góp phần tránh thất thu thuế.

Đứng dưới góc độ doanh nghiệp, đơn vị này nhận định quy định mới sẽ giúp làm tăng tính cạnh tranh giữa cá nhân và tổ chức, giá cả trên thị trường cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng minh bạch và có lợi cho người thuê.

Theo PGS.TS Lê Anh Đức - Thành viên HĐQT công ty Savista, sau khi luật mới đi vào thực tiễn, người thuê sẽ lựa chọn được mức giá hợp lý và có sự lựa chọn phù hợp bởi lúc đó thị trường sẽ không còn sản phẩm chênh lệch giữa đơn vị cho thuê là tổ chức và cá nhân nữa.

Theo như dự thảo Nghị định hướng dẫn của Bộ Xây dựng, sẽ có 3 trường hợp để xác định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải lập doanh nghiệp bao gồm:

1. Cá nhân bán, chuyển nhượng cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 năm hoặc căn hộ trong một năm.

2. Cá nhân kinh doanh BĐS có diện tích từ 1.000-2.000m2 đất tại đô thị.

3. Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên, quy mô dưới 20 căn hộ, nhưng các trường hợp này sẽ phải kê khai nộp thuế.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thời gian đầu khi áp dụng quy định sẽ có ít nhiều tác động đến giá thuê, do phải cộng các chi phí đầu vào. Nhưng về lâu về dài thì quy định mới này sẽ tạo ra sự minh bạch cho thị trường, tạo ra sự ổn định về giá thuê, không còn tình trạng chênh lệch quá cao giữa các đơn vị cho thuê.

Chủ trọ lo gặp khó, người thuê sợ "gánh" thêm chi phí

Không ít các chủ trọ lẻ lo lắng rằng việc phải thành lập doanh nghiệp khi cho thuê trọ sẽ khiến các chủ trọ gặp khó, thậm chí cả những người đi thuê nhà, thuê trọ cũng sẽ phải "gánh" thêm các loại chi phí.

Chị H. (Cầu Giấy, Hà Nội), chủ một dãy nhà cho thuê có 5 phòng trọ đặt ra bài toán đơn giản rằng mỗi tháng bà cho thuê phòng với giá 2,5 triệu/đồng/phòng, cả tháng sẽ thu được 12,5 triệu đồng/tháng.

Nếu áp dụng theo luật mới, phải thành lập doanh nghiệp thì chị H. lo lắng sẽ phải đóng thuế VAT, thuế thu nhập cá nhân, thuế này sẽ được cộng vào giá nhà và là tăng giá nhà cho thuê.

Như vậy, chị H. cho rằng những người cho thuê nhà cũng sẽ phải "gánh" thêm khoản chi phí cao hơn so với giá cho thuê bình thường.

Giá thuê trên thị trường hiện nay trên thực tế vẫn có sự chênh lệch giữa doanh nghiệp và cá nhân. Đơn cử như cùng một loại hình căn hộ hay phòng trọ thì đối với doanh nghiệp kinh doanh, mức giá sẽ cao hơn do phải đóng các loại thuế, phí.

Trong khi đó, một chủ trọ khác cũng băn khoăn về khái niệm thế nào là "quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp", điều này khiến những người dân đang cho thuê phòng trọ ở các địa phương không khỏi lo lắng.

Anh K. (TP. HCM) cho rằng quy định người cho thuê phải lập doanh nghiệp là cần thiết và đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng nhưng anh K. cũng mong muốn cần có hướng dẫn cụ thể hơn để thuận tiện trong việc thực hiện.

Theo anh K. việc "bắt" những người cho thuê từ 5 - 7 phòng phải lập doanh nghiệp sẽ đi kèm với khai báo thuế, kế toán... điều này là "quá sức" với người cho thuê vì không phải ai cũng có kinh nghiệm để "vận hành" doanh nghiệp được.

Cần có quy định cụ thể và hướng dẫn rõ ràng

Trước nhiều băn khoăn lo lắng của người dân làm dịch vụ kinh doanh nhà trọ khi luật mới sắp có hiệu lực, luật mới cần thiết phải có những quy định cụ thể, hướng dẫn rõ ràng để "tháo gỡ" những vấn đề cấp thiết đó.

Trước hết cần có những quy định cụ thể mức độ, quy mô cho thuê nhà như thế nào mới phải lập doanh nghiệp, như thế nào thì không phải lập doanh nghiệp. Việc càng có quy định cụ thể và rõ ràng không chỉ giúp người dân dễ áp dụng mà cũng thuận lợi cho các cơ quan quản lý tại địa phương.

Cơ quan chức năng cần ban hành những hướng dẫn và quy định cụ thể để người dân nắm được và yên tâm hoạt động kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, việc thành lập một doanh nghiệp cũng phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật về doanh nghiệp, thuế, lao động, chi phí duy trì doanh nghiệp...

Do đó, các chuyên gia cho rằng cần xem xét đánh giá tính hợp lý của các quy định, bổ sung các quy định cần thiết vào các Nghị định và Thông tư để hướng dẫn và cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc bảo vệ lợi ích người tiêu dùng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc kinh doanh BĐS.

Đối với các trường hợp hộ cho thuê nhà nhỏ lẻ, lợi nhuận thấp thì nên có chính sách hỗ trợ hoặc chính sách giảm nhẹ nhất định để giảm bớt gánh nặng tài chính cũng như thủ tục hành chính cho họ, đảm bảo duy trì sự ổn định giá của thị trường kinh doanh BĐS.

Trước đó, ngày 8/1/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 19/QĐ-TTg: Về việc Ban hành Danh mục và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản quy định chi tiết thi hành các Luật, Nghị quyết được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp 6.

Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Cơ quan phối hợp là Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan.

Đối với những khúc mắc của người kinh doanh dịch vụ nhà trọ được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu làm rõ và hướng dẫn thi hành tại Khoản 6 Điều 9, Luật Kinh doanh BĐS 2023, thời hạn trình/ban hành trước ngày 15/9/2024.

Do đó, người dân làm kinh doanh nhà trọ sẽ phải chờ Nghị định hướng dẫn chi tiết được ban hành trong thời gian tới để nắm rõ về quy mô thế nào sẽ phải thành lập doanh nghiệp/không thành lập doanh nghiệp.