Dự báo văn phòng cho thuê ở Hà Nội dư thừa nguồn cung

Tại Hà Nội, hoạt động cho thuê văn phòng trong quý I/2024 diễn ra sôi động. Các khách thuê nhóm ngành công nghệ thông tin chiếm nhiều diện tích nhất với 71% diện tích giao dịch cho thuê. Theo sau là khách thuê thuộc ngành sản xuất với 17% và ngành luật với 12%. Tuy nhiên, nhu cầu hiện nay tập trung ở phân khúc văn phòng chất lượng cao, bởi khách thuê có những yêu cầu khắt khe hơn đối với văn phòng.

Báo cáo của CBRE cho biết, về nguồn cung, trong quý 1/2024, thị trường văn phòng Hà Nội đón nhận một tòa nhà hạng B mới là tòa Vinacomin Tower, bổ sung thêm cho thị trường gần 30.000m2.

Về giá thuê, với mức giá thuê trung bình hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, tăng 0,7% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó, giá thuê hạng B không có sự thay đổi theo quý, vẫn ở mức 14,5 USD/m2/tháng.

Diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội của quý 1/2024 đạt hơn 15.500m2, đạt gần 80% tổng diện tích hấp thụ của năm 2023, phần lớn đến từ tòa hạng A mới và các tòa hạng B hiện hữu, cho thấy những tín hiệu tích cực của thị trường. Tỉ lệ trống của các dự án hạng A ghi nhận tích cực khi đạt 20,0%, giảm 0,7 điểm phần trăm theo quý.

Tuy nhiên sang đến quý III, báo cáo từ các hãng dịch vụ bất động sản hay giá chào thuê văn phòng tại Hà Nội cho thấy, quý II không tăng so với 3 tháng đầu năm và giảm nhẹ so với cùng kỳ 2023.

Cụ thể, Knight Frank Việt Nam cho biết giá thuê văn phòng hạng A và B quý II tương đương quý I, duy trì lần lượt 30 USD và 15 USD mỗi m2 mỗi tháng. Còn theo CBRE, nếu so với cùng kỳ 2023, giá thuê hai phân khúc này đã giảm nhẹ lần lượt 0,4% và 0,7%.

Giá không tăng do diện tích mới tiếp tục được bổ sung, khiến mức độ cạnh tranh giá ngày càng lớn trong bối cảnh sức hấp thụ không cao. Quý vừa qua, có 3 tòa hạng A mới đi vào hoạt động chính thức gồm VinaComin Tower, Taisei Square và Grand Terra, cung cấp thêm 80.400 m2 ra thị trường.

Công ty tư vấn Avison Young cho biết các nguồn cung mới chào giá thuê thấp hơn thị trường, khiến các tòa nhà cũ chủ động giảm giá để giữ khách. CBRE cũng ghi nhận phần lớn mục đích thuê văn phòng ở Hà Nội trong 3 tháng qua là để di dời (chiếm 86%) sang các tòa văn phòng mới, với chất lượng hơn kèm theo các ưu đãi và điều khoản thuê có lợi hơn đối với khách.

Trong nửa cuối năm, Hà Nội sẽ chào đón hai dự án văn phòng hạng A mới là Taisei Hanoi Office Tower ở quận Cầu Giấy và Heritage West Lake ở quận Tây Hồ, bổ sung khoảng 46.000 m2 diện tích.

Với việc tiếp tục có thêm dự án mới, Knight Frank dự báo tỷ lệ văn phòng trống sẽ tăng. Riêng phân khúc hạng A có thể trống đến 30%. Ông Leo Nguyễn quan sát thấy các khách thuê đang có xu hướng ráo riết thương thảo nhằm hạ giá thuê hơn nữa trong vòng 12 tháng tới. "Để thu hút khách thuê, chủ đầu tư cần đưa ra những kế hoạch cho thuê mang tính khả thi cao, với nhiều khuyến mãi và giá chào thuê cạnh tranh", ông khuyến nghị.

Trong hai năm 2025 và 2026, thủ đô sẽ tiếp nhận thêm hơn 90.000 m2 diện tích văn phòng từ các dự án Tiến Bộ Plaza ở quận Đống Đa, Hà Nội Hilton West ở quận Cầu Giấy, và Shilla Hotel ở khu đô thị Tây Hồ Tây.

Theo các chuyên gia, các dự án mới nên tập trung vào các tiêu chí tòa nhà xanh và tốt cho sức khỏe để thu hút nhu cầu khách thuê lớn. Avison Young và Knight Frank Việt Nam cho rằng các tập đoàn đa quốc gia không ngừng đề cao trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp cũng như bền vững môi trường.

Ông Leo Nguyễn xác nhận khách hàng doanh nghiệp có xu hướng thuê mặt bằng tại những tòa nhà văn phòng có chứng chỉ xanh, đáp ứng nhiều yêu cầu khắt khe về tính bền vững. "Không chỉ vậy, nhu cầu chú trọng đến phúc lợi của nhân viên cũng là động lực khiến các công ty đa quốc gia tìm thuê mặt bằng văn phòng không chỉ bền vững mà còn nâng cao trải nghiệm làm việc tổng thể", ông cho biết.