Từ Dự án KDC Hải Hà (Thanh Hóa): Nhận diện nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước và tham nhũng

Không đấu thầu dự án

Ngày 1/9/2010, UBND tỉnh Thanh Hóa có Quyết định số 3087/QĐ-UBND giao 29.310 m2 cho Công ty cổ phần thương mại Hải Hà (Công ty Hải Hà) thuê (đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng) để sử dụng vào mục đích xây dựng trung tâm thương mại và dịch vụ phân phối ô tô. Thời hạn thuê đất là 50 năm (đến ngày 4/2/2055), theo hình thức thu tiền thuê đất hàng năm.

Không thực hiện dự án trung tâm thương mại và dịch vụ phân phối ô tô, sáu năm sau, ngày 30/5/2016, Công ty Hải Hà có công văn số 05/TT/HH-2016 gửi UBND tỉnh Thanh Hóa, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại xã Quảng Tân, huyện Quảng Xương từ đất Trung tâm thương mại sang đất ở.

Trên cơ sở tham mưu tại Công văn số 5069/STNMT-QLĐĐ của Sở TN&MT Thanh Hóa, ngày 11/11/2016, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa có ý kiến (Văn bản số 13089/UBND-NN) chấp thuận cho Công ty Hải Hà được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư tại khu đất nêu trên. Đồng thời, giao UBND huyện Quảng Xương bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2016 - 2020) huyện Quảng Xương với mục đích chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.

Ngày 24/1/2018, Sở KH&ĐT có Công văn số: 436/SKHĐT-KTĐN gửi UBND tỉnh Thanh Hóa đề xuất việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng – Kinh doanh Hạ tầng Khu dân cư Thương mại Hải Hà của Công ty Hải Hà.

Trên cơ sở tham mưu của Sở Xây dựng Thanh Hóa, về đánh giá năng lực của Công ty Hải Hà tại văn bản số 1247/SXD-QLN, ngày 22/06/2018, ông Lê Anh Tuấn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 2375/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư Hải Hà (Dự án/ Dự án KDC Hải Hà).

Theo đó, diện tích đất thực hiện dự án là 29.310m2, bao gồm: 16.589,82m2 đất ở, 1.972,55m2 đất công cộng và 10.747,73m2 đất hạ tầng kỹ thuật. Tổng mức đầu tư 58,14 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất) bằng nguồn vốn tự có và vốn vay hợp pháp theo quy định của pháp luật. Về tiến độ, dự án khởi công vào quý 4/2018, hoàn thành, đưa vào khai thác, kinh doanh vào quý 1/2020.

Ngày 27/9/2018, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 3707/QĐ-UBND đồng ý cho phép Công ty Hải Hà được triển khai dự án này trong năm 2018 và cập nhật, bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2016 - 2020) của huyện Quảng Xương.

Ngày 27/12/2018, toàn bộ diện tích đất này mới chính thức được UBND tỉnh cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ thương mại sang thực hiện dự án Đầu tư xây dựng – kinh doanh hạ tầng khu dân cư Hải Hà tại Quyết định số 5315/QĐ-UBND .

Khoan bàn về Văn bản số 1247/SXD-QLN của sở Xây dựng Thanh Hóa đánh giá năng lực của Công ty Hải Hà, có thể thấy rõ sự “ưu ái” của UBND tỉnh Thanh Hóa lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. 

Theo quy định tại thời điểm làm dự án, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện theo Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014, thông qua các hình thức: (i) Đấu giá quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật về đất đai); (ii) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; (iii) Ngoài ra, còn áp dụng chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định (trong đó có điều kiện về quyền sử dụng đất hợp pháp : Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại, hay nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại).

Đối chiếu quy định, khi khu đất thực hiện dự án đang được cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án Trung tâm thương mại và dịch vụ phân phối ô tô, cần thực hiện đấu thầu theo quy định để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phù hợp quy hoạch, sau khi chấm dứt dự án hiện tại trên khu đất. Từ đây, có thể đặt dấu hỏi về tính pháp lý (sai luật) của quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án và quyết định giao đất (căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua sau này).

Nguy cơ thất thoát ngân sách, tham nhũng

Như trên đã đề cập, ngày 27/12/2018, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 5315/QĐ-UBND cho phép chuyển mục đích sử dụng 29.310,0 m2 từ đất dịch vụ thương mại sang thực hiện dự án Đầu tư xây dựng – kinh doanh hạ tầng khu dân cư Hải Hà. Trong đó có 16.648,7 m2 là đất ở.

Ngày 17/5/2019, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 1862/QĐ-UBND để phê duyệt phương án giá đất cụ thể làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước thực hiện Dự án KDC Hải Hà. Theo quyết định này, tổng số diện tích đất có thu tiền sử dụng là 16.648,7m2, tương ứng số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước là 29,095 tỷ đồng, tương đương… 175.000đ cho 1m2 đất ở. Trong khi giá giao dịch đất ở khu vực này cao gấp nhiều lần giá thành.

Theo quan sát và phân tích, phương án giá đất cụ thể được tỉnh Thanh Hóa áp dụng là phương pháp so sánh, định giá hạ tầng và định giá bán ra. Phương pháp này hiện nay không được sử dụng phổ biến nếu không nói là “lạc hậu”. Theo chuyên gia, cách tính này chịu ảnh hưởng lớn bởi yếu tố chủ quan của nhà nước (bộ phận tham mưu định giá), có nguy cơ gây thiệt hại ở chỗ: vì không qua đấu thầu mà doanh nghiệp lại được chỉ định làm hạ tầng, được tính chi phí hạ tầng theo đơn giá, sau đó nhà nước lại đi định giá bán ra trong khi việc mua bán là vấn đề của thị trường; dẫn tới nguy cơ kép: 1 mặt giá làm hạ tầng có thể bị đẩy lên cao (cài giá), trong khi giá bán bị kéo thấp xuống. Hệ quả là: Thu (thấp) –  Chi (cao) = Ngân sách Nhà nước (hao hụt).

Cách tính đúng theo phương pháp đấu thầu theo quy định là: giá đấu thầu bao gồm các giá trị: xây lắp (m1), giải phóng mặt bằng (m2) và lợi thế thương mại (m3). Trong đó, m3 là yếu tố quyết định để tìm Chủ đầu tư có đủ năng lực, sát giá thị trường, đảm bảo thu cho ngân sách nhà nước. Yếu tố đảm bảo thu ngân sách theo phương thức này là, ngay sau khi trúng đấu thầu, nhà đầu tư phải nộp ngay giá trị m3 cho Nhà nước, giải phóng mặt bằng xong – m2, nhà đầu tư được giao đất và thực hiện dự án.

Liên quan về tài chính dự án, ngày 03/6/2019, Chủ đầu tư - Công ty Hải Hà có Công văn số 03/2019/CV-TH gửi UBND tỉnh Thanh Hóa, về việc miễn xây dựng thô các lô đất tiếp giáp đường gom quốc lộ 1A và chuyển cho người dân tự xây theo Quy hoạch. Nội dung đề xuất này không phù hợp với mục tiêu đầu tư đã được phê duyệt, đẩy trách nhiệm xây dựng nhà cho người mua, trong khi doanh nghiệp đã được tính chi phí xây dựng trong phương án xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất.

Nhìn tổng thể quá trình chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án cho thấy sự “ưu ái” quá mức của tỉnh Thanh Hóa tại Dự án KDC Hải Hòa, thể hiện rõ cơ chế xin – cho trong việc tiếp cận nguồn quỹ đất. Nhìn rộng ra, cơ chế xin – cho là một trong những nguyên nhân của nhóm lợi ích về đất dựa trên quan hệ thân hữu ở địa phương.

Trước những dấu hiệu vi phạm ở Dự án KDC Hải Hòa, bên cạnh việc trông đợi kết quả kiểm tra, rà soát của UBND tỉnh (đang tiến hành), điều dư luận quan tâm hiện nay là làm sao không để chính quyền áp dụng “mô thức có vấn đề” như trên tại các dự án khác trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

Kính đề nghị cơ quan chức năng cần làm rõ để nhằm phát hiện và xử lý vi phạm.

Về vấn đề trục lợi từ đất dựa trên quan hệ thân hữu địa phương:

Trên thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất từ các hộ nông dân sang các nhà đầu tư kinh doanh được thực hiện theo cơ chế xin-cho thông qua các công cụ quản lý nhà nước; và có thể nói, nguyên tắc và cơ chế thị trường hầu như không tồn tại trong các giao dịch nói trên. Can thiệp đất đai trong trường hợp này hoàn toàn theo sự can thiệp hành chính chủ quan của các cơ quan, công chức nhà nước có thẩm quyền. Hệ quả là tạo ra sự bất công trong phân bổ, chiếm hữu và sử dụng đất đai, trong hưởng lợi từ đất đai, làm cho sử dụng đất trở nên lãng phí, kém hiệu quả; gây ra hàng loạt các vấn đề xã hội khác.

Các DNNN, doanh nghiệp quy mô lớn, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp có “quan hệ” với công chức nhà nước có thẩm quyền thường tiếp cận được với đất đai, trở thành chủ sở hữu “quyền sử dụng đất” một cách dễ dàng hơn nhiều so với những người khác. Nông dân thường là những người chịu thiệt trực tiếp và nhiều nhất, trước hết là họ không được đền bù một cách tương xứng theo nguyên tắc thị trường.

Về vấn đề các nhóm trục lợi từ đất đai, kết quả kiểm toán công tác quản lý, sử dụng đất trong năm 2018 cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất còn chưa đồng bộ, chậm được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện; nhiều nội dung còn bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và là nguyên nhân gây nên nhận thức khác nhau dẫn đến vận dụng tạo ra sai phạm và cũng là kẽ hở.

Bên cạnh đó, công tác quản lý và sử dụng đất có hạn chế, tiềm ẩn lớn lãng phí, thất thoát, tham nhũng như: điều chỉnh quy hoạch sai thẩm quyền; sử dụng đất chưa đúng mục đích được giao, thuê đất; hầu hết các khu đất doanh nghiệp đang sử dụng thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đô thị đều không thông qua đấu giá và giá trị quyền sử dụng đất định giá không sát giá thị trường gây nên thất thoát ngân sách nhà nước.

Sai phạm về đất đai chủ yếu diễn ra dưới các hình thức: lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân; không sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước...

Tình trạng định giá đất chưa phù hợp làm méo mó sự vận động của thị trường bất động sản, là nguyên nhân làm nảy sinh hàng loạt sai phạm trong quản lý tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tính giá trị DNNN khi thực hiện cổ phần hóa.