Vấn nạn bỏ cọc đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội: Cần “vá lỗ hổng” để đi vào quy củ

Theo đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội) cho biết, hiện đã hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, nhưng mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền, đều là những lô có mức giá trúng thấp. Riêng lô đất được trúng giá hơn 100 triệu đồng/m2 hiện chưa nộp tiền trúng đấu giá và bỏ cọc.

Vị này cho biết, theo quy định, hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện vẫn chưa có phương án và thời hạn đấu giá lại.

Trước đó ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích 60-85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, 4.201 hồ sơ đủ điều kiện. Phiên đấu giá này đã "gây sốt" khi mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Trong đó, lô góc có giá trúng cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất có giá trúng từ trên 80 - 90 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.

Nhận định về tình trạng đấu giá đất đẩy giá trúng lên cao rồi lại bỏ cọc, theo các chuyên gia, hiện nay tồn tại tình trạng nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề" đấu giá đất.

Theo đó, các đối tượng này thường tham gia với mục đích “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không diễn biến theo đúng kỳ vọng.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ.

Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc liên tục đấu giá đất và giá trúng bị đẩy lên quá cao như những phiên vừa qua có thể khiến giá đất ở các địa phương này thiết lập một mặt bằng giá đất mới.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định hàng năm các tỉnh, thành đều phải xây dựng bảng giá đất mới sát giá thị trường. Tất nhiên còn có nhiều biện pháp kỹ thuật khác nhưng tôi nói đơn giản thế này cho dễ hiểu. Giả sử như giá trúng đấu giá đất như ở Thanh Oai hơn 100 triệu đồng/m2, Hoài Đức hơn 133 triệu đồng/m2 đủ điều kiện để đưa vào làm dữ liệu định giá để xây dựng bảng giá đất mới thì vô tình tạo ra một mức giá đất mới tại các địa phương này. Rõ ràng là việc đẩy giá đất trong các phiên đấu giá đất này đã gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách đất đai mà cụ thể là công tác xây dựng bảng giá đất mới.

Rồi việc, khi đã thiết lập mặt bằng giá đất mới ở các địa phương này sẽ khiến cho công tác thực thi chính sách đất đai gặp thêm các khó khăn vướng mắc. Ví dụ, giá đất quá cao sẽ tạo ra những phức tạp cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng.

Nếu các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra không ít phức tạp. Cơ quan nhà nước xác định đúng giá trị thật nhưng người dân thì cho rằng giá đó thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ví dụ như các vùng ven, nhà nước xây dựng bảng giá đất là 40 triệu/m2 là hợp lý nhưng người dân lại cho rằng thị trường đang giao dịch đến 100 triệu đồng/m2 như trong các cuộc đấu giá kia thì sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp.

Về mặt quản lý nhà nước cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản. Không chỉ có vậy, việc thị trường bất động sản bị méo mó do vấn đề đất đai sẽ khiến hệ thống luật pháp liên quan đến đất đai phải có sự điều chỉnh. Mà chúng ta đều biết, quy trình ban hành 1 văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả.