Vẫn nhiều ý kiến về thời hạn chung cư làm sao để hài hoà

Thời gian qua, có nhiều ý kiến trái chiều về thời hạn sở hữu chung cư, trước làn sóng dư luận, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, đề xuất trên không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.

“Bộ Tư pháp cũng đồng tình về vấn đề liên quan Hiến pháp. Nếu vi hiến thì sẽ không trình đề xuất lên được”, ông Khởi nói.

Bộ Xây dựng khẳng định không đóng khung thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm và hiểu như vậy là không chính xác. Vì trong dự thảo Luật không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi hết thời hạn sở hữu, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 – 90 năm.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết, nếu đề xuất này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm,…

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc đưa ra thời hạn sở hữu chung cư vì hiện nay Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp. Nhiều chung cư xây cách đây 30-40 năm nhưng đã xuống cấp và đa số là các chung cư 8-10 tầng nên rất nguy hiểm. Trong khi đó, xu hướng hiện đại các chung cư xây mới sẽ xây cao tới 30-50 tầng.

Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản nhưng cần phải nhìn ở góc độ an toàn cho người dân.

“Các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình. Vì vậy, Bộ Xây dựng muốn đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc xem xét khi soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi”, ông Sinh nhấn mạnh.

Trước đó, khi có thông tin về thời hạn sở hữu chung cư, các chuyên gia đã có nhiều ý kiến đề xuất, phân tích, nhận định… người đồng thuận, người không đồng thuận, dư luận xã hội thì hoang mang.

Th.S Nguyễn Văn Đính, Chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản kiến nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Lý do theo ông là dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn.

Bên cạnh đó, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận “kép”: Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

Ngoài ra, giữa hai mục tiêu là khuyến khích phát triển nhà chung cư và chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Vị này cho rằng, nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định này được thông qua thì có thể dẫn đến tình trạng nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

Từ đó có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Ưu điểm của căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn là giá bán thấp hơn căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng.

Nhưng theo nhận định của Chủ tịch HoREA, đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Ông Châu cho biết thêm, nếu so sánh thì giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người dân,…

Trong khi đó, cũng có một số ý kiến đồng tình với đề xuất như ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cũng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua.

Ông Hiệp đề xuất, nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận.

Theo ông Hoàng Văn Cường, Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội nhận định, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới; trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống.

Vị này cho rằng, nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau,…