Giải bài toán về áp niên hạn chung cư

Chung cư áp niên hạn, người dân đổ xô mua nhà đất

Trong đề cương sửa đổi Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã đề xuất thay đổi thời hạn sử dụng nhà chung cư, không còn lâu dài như trước đây mà rút lại chỉ còn trong 50 – 70 năm. Đối với việc sở hữu một căn hộ chung cư để an cư lạc nghiệp thì đây là thông tin khiến nhiều chủ sở hữu căn hộ chung cư tỏ ra không đồng thuận.

Ngôi nhà được xem là tài sản truyền từ thế hệ trước tới thế hệ sau nhưng nếu đề xuất của Bộ Xây dựng được chấp thuận thì căn hộ chung cư không còn là tài sản của nhiều thế hệ nữa vì không được sử dụng lâu dài.

Trước đó, một lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích: “Về mặt tích cực, điều này sẽ giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ nhà chung cư, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. Bên cạnh đó, quy định này giúp cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang, tái thiết đô thị được thuận lợi, bảo đảm an toàn tài sản, tính mạng cho người dân. Tuy nhiên, quy định mới này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà ở, vì từ trước tới nay đã hình thành quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Đề xuất này trong hồ sơ luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ giúp người dân dần dần thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở”.

Anh Nam môi giới thổ cư tại Hà Nội cho rằng, nếu đề xuất này được áp dụng thì những người bỏ tiền tỷ ra mua căn hộ chung cư lại trong tâm thế giống như đang đi thuê nhà dài hạn, chỉ có quyền ở, cho thuê hoặc bán lại trong thời gian quy định 50 – 70 năm. Chưa kể việc xây dựng chậm tiến độ của chủ đầu tư thì thời gian sử dụng lại rút ngắn hơn nữa.

“2 tuần trở lại đây nhà đất giao dịch rất tốt, tâm lý người mua luôn muốn ăn chắc mặc bền, đầu tư mua nhà đất hiện tại là giải pháp an toàn. Những khách hàng mua trước còn cân nhắc giữa mua chung cư hay nhà mặt đất thì đến nay khi anh trao đổi lại khách hầu như chọn nhà đất và nhờ anh tìm nhà đất giúp”, anh Nam chia sẻ thêm.

Đồng quan điểm, Chị Linh sống tại quận Thanh Xuân, Hà Nội cho biết: Người dân cả đời chăm chỉ làm việc mong ước mua được một ngôi nhà để an cư, sau này để lại cho con cháu. Nhưng nếu chỉ cho sở hữu 50 – 70 năm thì không khác gì đi thuê, thay vì trả hàng tháng thì phải trả cả cục tiền.

“Biết là đề xuất nhằm hỗ trợ quá trình di dời cư dân đang sinh sống tại các dự án chung cư xuống cấp, giúp bảo vệ sự an toàn cho người dân. Tuy nhiên cũng không thể không xem xét đến những tác động tiêu cực của đề xuất này đối với thị trường BĐS”, chị Linh nói.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, xét trên góc độ quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán nhà ở tại các đô thị nén (đô thị có mật độ dân cư cao trong khi diện tích nhỏ). Nếu đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có BĐS liền thổ nhằm tối ưu nguồn lực tài chính mình bỏ ra.

Phương án nào cho áp niên hạn chung cư?

Chiều 13/6, Bộ Xây dựng tổ chức họp báo thường kỳ, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, năm 2014, Quốc hội thông qua luật Nhà ở. Thời điểm đó đã đặt ra 2 trường hợp là có quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay lâu dài. Dự thảo luật Nhà ở khi đó đưa ra 2 phương án như trên trình ra Quốc hội. Nhiều ý kiến đồng tình quy định sở hữu nhà chung cư nên có thời hạn. Tuy nhiên, Quốc hội khi đó vẫn cho rằng cần phải nghiên cứu thêm, tính toán đến tác động của chính sách.

Tại nhiều nước trên thế giới, sở hữu nhà chung cư theo thời hạn được nhiều nước áp dụng, không phải là điểm mới. Có nước 30 năm hay 50 năm, hoặc 70 năm, thậm chí 99 năm… tuỳ cơ chế mỗi quốc gia.

Theo ông Khởi, tại nước ta, luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất xây dựng nhiều nhà chung cư là lâu dài. Theo đó, nhiều người dân hiểu theo nghĩa sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn.

Mặt khác, hiện nhiều cơ quan ban ngành, địa phương, trong đó có Bộ Xây dựng, đang nỗ lực đẩy mạnh cải tạo nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, nhiều năm qua vẫn trì trệ và một trong những nguyên nhân là vấn đề sở hữu vĩnh viễn.

“Nhiều người cho rằng, nhà hết niên hạn rồi nhưng phá hay không phá là quyền của chúng tôi nên triển khai tái thiết nhà chung cư cũ đang rất khó thực hiện”, ông Khởi thông tin.

Sau 7 năm thực hiện luật Nhà ở 2014, mới đây, khi đề xuất hồ sơ xây dựng luật, trình lên Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án.

Phương án 1 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn công trình. “Nói là thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa là 50 năm hay 70 năm mà phụ thuộc vào sự tính toán trên cơ sở hồ sơ thiết kế, tình trạng sử dụng, có thể kéo dài hơn ngần ấy năm. Quyền sở hữu nhà của người dân cũng có thể kéo dài hơn”, ông Khởi nói.

Phương án 2 là sở hữu theo thời hạn sử dụng đất. Theo ông Khởi, mới đây Chính phủ cho biết là sẽ báo cáo 2 phương án nêu trên ra Quốc hội để xem xét.

Với phương án thứ nhất, theo ông Khởi, còn phải có ý kiến của Bộ Tư pháp xem có hợp hiến hợp pháp hay không.

“Theo tôi thấy, đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp”, ông Khởi bày tỏ.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm, vấn đề áp niên hạn nhà chung cư mới chỉ là trình chủ trương, đề xuất chính sách. Nếu Quốc hội đồng ý mới đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội thì khi đó mới chính thức lấy ý kiến rộng rãi của chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu sự điều chỉnh, người dân…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng chia sẻ thêm rằng, niên hạn nhà chung cư là vấn đề lớn, liên quan đến quyền sở hữu, động chạm đến nhiều đối tượng trong xã hội. Đây mới là đề xuất chính sách trong đợt sửa đổi luật Nhà ở lần này và là một trong nhiều nội dung mới khi sửa đổi luật.