Người dân lo lắng về đề xuất áp niên hạn chung cư, tài sản sẽ nhanh mất giá trị

Dân số Việt Nam đang gia tăng dẫn đến áp lực về đất đai, nhà ở. Căn hộ chung cư trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân, bởi họ khó có thể vừa mua đất nền vừa xây dựng nhà ở với giá bằng một căn hộ chung cư. Cho nên, dù xây dựng nhà trên đất nền hay căn hộ chung cư thì cũng đều là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, cần được pháp luật bảo vệ.

Tuy Bộ Xây dựng giải thích mục đích của đề xuất là hướng đến sự tích cực, có lợi cho người dân và cộng đồng, song không ít người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, người dự định mua căn hộ chung cư cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư không khỏi lo lắng, băn khoăn.

Theo đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở Bộ xây dựng báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét, có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo 2 phương án: một là theo thời hạn sử dụng công trình, hai là theo thời hạn sử dụng đất (theo quy định của pháp luật về đất đai).

Thông tin cho biết, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Bộ đưa ra đề xuất này xuất phát từ yêu cầu trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, liên quan đến tính mạng và tài sản của người dân đang sinh sống tại chung cư hiện nay, từ thực tế vướng mắc khó khăn trong việc thực hiện các chính sách cải tạo nhà chung cư hiện nay và trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới, như Trung Quốc, Thái Lan, Pháp, Anh…

Theo pháp luật hiện hành, khi đặt vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn đang có nhiều ý kiến khác nhau. Hiện Bộ xây dựng đang đề xuất 2 phương án, trong đó có phương án xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Trong thời gian tới, khi nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, nội dung này sẽ được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân… và Quốc hội cũng sẽ thảo luận, xem xét, quyết định trên cơ sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Cần bảo đảm quyền lợi cho người dân

Đề xuất này ngay lập tức vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia bất động sản và người dân.

Theo thông tin cho biết, nhiều người dân sống ở chung cư đang rất lo lắng khi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" hay còn gọi sổ hồng chỉ có giá trị pháp lý từ 50 - 70 năm thay vì không có thời hạn như trước đây, theo đề xuất của Bộ Xây dựng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

"Người ta làm việc cả đời để mua được căn hộ chung cư và mặc nhiên nghĩ rằng đó là tài sản của mình vĩnh viễn. Nó còn có thêm mục đích để kế thừa lại cho con cháu về sau này. Nay lại dự tính quy định được sở hữu 50-70 năm thì cũng giống như thuê nhà trả tiền trước vậy. Nếu mà như thế sẽ rất là bất hợp lý".

"Xây chung cư để tiết kiệm đất, dễ quy hoạch đường, trường, trạm, có đất để phát triển sản xuất. Chứ đất mỗi người một mảnh thì nát cả quy hoạch, xấu cảnh quan đô thị. Chung cư đa phần dành cho người thu nhập trung bình trở xuống, nếu chỉ cho sở hữu 50-70 năm khác gì họ đi ở thuê? Thay vì việc trả tiền hàng tháng thì giờ phải trả cả cục. Nợ ngân hàng, lại thêm khoản lãi, người ta sẽ không mặn mà với chung cư nữa mà chuyển hết qua mua đất, đẩy giá đất càng tăng cao. Khi đó nhà nước muốn quy hoạch lại càng khó".

Trong rất nhiều tranh cãi về đề xuất áp niên hạn chung cư, phần lớn ý kiến phản ứng theo hướng không đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng. Song cũng có một số ý kiến cho rằng, đề xuất này là hợp lý, bởi một chung cư sau 50-70 năm sử dụng chắc chắn sẽ bị xuống cấp, nguy cơ mất an toàn là rất lớn. Việc cho phá dỡ để xây dựng lại là cần thiết. Vấn đề ở đây là giải quyết tái định cư cho những hộ dân ở các chung cư này như thế nào mới là điều đáng bàn.

Các chuyên gia cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua cần phải làm rõ sau 50 năm, hay sau 70 năm quyền lợi của người mua chung cư được giải quyết như thế nào. Bởi hiện nay Luật Đất đai và Luật Nhà ở đang mâu thuẫn với nhau.

Việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Nguyên nhân được Bộ này đưa ra là theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình hoặc thời hạn sử dụng thực tế.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Salvill Việt Nam, cho hay, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Trước hết, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian từ 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.

Cùng với đó, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. Đề xuất này cho thấy, sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Ông Khương phân tích: Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Cùng với đó, ông Khương cho rằng, có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Nếu theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn từ 50 - 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy, cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này; bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.

"Chính vì thế, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không", ông Khương nêu vấn đề.

Ông Khương cảnh báo: “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”.

Ông Khương cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.

Cùng đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay vẫn cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất, xây dựng trên đất.