Vì sao cá nhân không được giao dịch BĐS quá 10 lần/năm?

Cá nhân không được giao dịch BĐS quá 10 lần/năm

Tại Nghị định 96/2004/NĐ-CP đã có quy định cụ thể và chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS do Chính phủ ban hành (chính thức có hiệu lực từ đầu tháng 8/2024).

Theo đó, một trong số những điểm mới của chính sách này chính là việc đề cập đến tiêu chí kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.

Cụ thể, các cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cần đáp ứng các yêu cầu sau:

- Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.

- Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Đánh giá về việc quy định điều kiện đối với kinh doanh BĐS quy mô nhỏ gồm không được giao dịch BĐS quá 10 lần trong một năm, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Pháp lý BĐS cho rằng nghề kinh doanh BĐS là nghề có điều kiện và có tính phức tạp cao, đòi hỏi chủ thể tham gia kinh doanh cần có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều mảng chuyên môn (gồm pháp lý, tài chính, thị trường...).

Ngoài ra, lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý Nhà nước.

Vì thế, theo ông Đỉnh, việc pháp luật siết điều kiện của chủ thể kinh doanh BĐS là cần thiết.

Quy định này không chỉ đảm bảo tính quản lý chặt chẽ mà còn tạo điều kiện thông thoáng cho các tổ chức, cá nhân.

Nghị định 96 đã định lượng thế nào là kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành thành doanh nghiệp để kinh doanh nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Chế tài kiểm soát và xử phạt đối với cá nhân vượt hạn mức chưa cụ thể

Theo nhận định của Chuyên gia Pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, đã có nhiều ý kiến đặt ra về tính logic trong việc lượng hóa việc kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.

Hồ sơ xây dựng Nghị định 96 vẫn còn thiếu cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm để tăng tính thuyết phục.

Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng thông qua quá trình thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 96, cơ quan quản lý sẽ có báo cáo tổng kết và đánh giá, từ đó đánh giá được hiệu quả điều chỉnh, tính khả thi với thực tiễn... của quy định và có phương án điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp.

Một trong những vấn đề theo ông Đỉnh cần có câu trả lời thỏa đáng là làm thế nào để kiểm soát được các cá nhân kinh doanh BĐS vượt hạn mức quy mô nhỏ, chế tài áp dụng là gì?

Nếu như một cá nhân cố tình mua, bán BĐS vượt hạn mức quy mô nhỏ thì các giao dịch vượt hạn mức có bị vô hiệu không và hậu quả pháp lý là gì?

Ông Đỉnh cho rằng cần làm rõ các quy định trên thì mới thuận tiện cho việc các chủ thể áp dụng cũng như các cơ quan quản lý dễ dàng đưa ra các chế tài phù hợp.