Giao dịch biệt thự, liền kề chưa có dấu hiệu hồi phục
Theo số liệu của Savills, trong quý II số lượng giao dịch biệt thự, liền kề giảm 40% theo quý, cho thấy phân khúc này chưa có nhiều dấu hiệu phục hồi.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự, liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm.
Đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo, dự kiến đi vào hoạt động trong quý IV/2024. Quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín theo sau với lần lượt 14% và 9%.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội: “Phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn”.
Ngoài ra, hàng tồn kho giá cao khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết quý II ghi nhận một số dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá hoặc mở bán quỹ căn mới giá cao hơn, đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên. Trung bình giá sản phẩm thấp tầng quý vừa qua đạt hơn 200 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT), tăng 4% so với cùng kỳ.
Trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu VNĐ/m² đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu VNĐ/m², chủ yếu do các căn giá cao đã được bán hết và chỉ còn lại những căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu VNĐ/m² đất.
Đà phục hồi của phân khúc biệt thự liền kề được các chuyên gia dự báo có nhiều cửa sáng sau khi ba luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Đất đai có hiệu lực từ 1/8. Bà Dung cho biết các luật sửa đổi có hiệu lực sẽ góp phần củng cố niềm tin nhà đầu tư, khơi thông vướng mắc về pháp lý. Bà dự báo nguồn cung thấp tầng sẽ tăng trưởng rõ nét từ năm 2025 bởi các chính sách luôn có độ trễ nhất định.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự, liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm.
Đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo, dự kiến đi vào hoạt động trong quý IV/2024. Quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín theo sau với lần lượt 14% và 9%.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội: “Phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn”.
Ngoài ra, hàng tồn kho giá cao khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết quý II ghi nhận một số dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá hoặc mở bán quỹ căn mới giá cao hơn, đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên. Trung bình giá sản phẩm thấp tầng quý vừa qua đạt hơn 200 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT), tăng 4% so với cùng kỳ.
Trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu VNĐ/m² đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu VNĐ/m², chủ yếu do các căn giá cao đã được bán hết và chỉ còn lại những căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu VNĐ/m² đất.
Đà phục hồi của phân khúc biệt thự liền kề được các chuyên gia dự báo có nhiều cửa sáng sau khi ba luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Đất đai có hiệu lực từ 1/8. Bà Dung cho biết các luật sửa đổi có hiệu lực sẽ góp phần củng cố niềm tin nhà đầu tư, khơi thông vướng mắc về pháp lý. Bà dự báo nguồn cung thấp tầng sẽ tăng trưởng rõ nét từ năm 2025 bởi các chính sách luôn có độ trễ nhất định.
Theo các chuyên gia của Savills, các luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới.
Điển hình, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề.
Đối với căn hộ, nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng, trong khi, thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.
