VIS Rating: Dư nợ bất động sản lớn, khả năng trả nợ phục hồi nhẹ

 Báo cáo mới đây của đơn vị xếp hạng tín nhiệm VIS Rating cho biết, ngành bất động sản nhà ở đã phục hồi trong nửa đầu năm khi nguồn cung và giao dịch đều tăng, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Trong nửa đầu năm, doanh số bán hàng mới của một số chủ đầu tư như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước. Việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới.

Báo cáo cũng cho thấy tình hình vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong nửa đầu năm. Khả năng trả nợ của một số công ty có thể gặp khó trong giai đoạn tới. Quy mô dư nợ chủ yếu đến từ việc phát triển dự án mới của một số công ty bất động sản lớn như Vinhomes (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ), Văn Phú Invest (54%), DIG (59%), Nhà Khang Điền (33%).

Chuyên gia Visrating dự báo đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng, khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới.

Tuy nhiên, điểm tích cực được ghi nhận, khả năng trả nợ phục hồi nhẹ trong 6 tháng đầu năm 2024, nhờ cải thiện dòng tiền hoạt động và nguồn tiền.

Theo Visrating, tỉ lệ nợ/EBITDA (chỉ số tài chính phản ánh lợi nhuận của một doanh nghiệp trước khi trừ đi các loại chi phí lãi vay, khấu hao và thuế thu nhập doanh nghiệp) của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm ngoái. Ngoài ra, nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024.

Theo VIS Rating, hơn 2/3 chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án. "Việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể", báo cáo của VIS Rating nêu.

Theo đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao, khoảng 44% trong quý II, trong đó, các công ty có lượng tiền mặt hạn chế như Tư vấn Đầu tư & Xây dựng Kiên Giang, Năm Bảy Bảy, Quốc Cường Gia Lai, Kosy có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.

Với khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025, VIS Rating ước tính khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi, phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây.

Đơn vị xếp hạng đánh giá khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong năm nay nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước.

Phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng giảm 5% so với cùng kỳ. VIS Rating dự báo việc phát hành trái phiếu sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong luật chứng khoán.