Dư nợ tín dụng bất động sản cao kỷ lục đang “kìm hãm” đà phục hồi của thị trường?

Dư nợ tín dụng bất động sản cao kỷ lục

Phần lớn thời gian, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đều nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Cụ thể, năm 2019 tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 13,5% thì tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng 23,3%, hay như năm 2022 tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 14,2% thì tín dụng cho bất động sản tăng 23,9%. Trong giai đoạn 2020-2021, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản chậm lại là nhờ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp bù đắp một phần trong khoảng thời gian này.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỉ đồng vào cuối tháng 6-2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023. Như vậy, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã tăng gần 200.000 tỉ đồng so với cuối năm 2023, tăng 190.000 tỉ đồng so với cuối tháng 1-2024 và tăng 64.000 tỉ đồng so với tháng 5-2024, tương ứng mỗi tháng tăng khoảng 33.000 tỉ đồng.

Năm 2017, quy mô tín dụng cho lĩnh vực bất động sản so với tổng tín dụng toàn hệ thống chỉ khoảng 8%, nhưng đã tăng mạnh lên khoảng 20% trong giai đoạn 2018-2019. Điều này thúc đẩy xu hướng tăng giá và sự sôi động của hoạt động kinh doanh bất động sản giai đoạn này, nhưng cũng bắt đầu xuất hiện những nguy cơ về “bong bóng” giá bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho hệ thống, NHNN đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 15-11-2019 nhằm tăng hệ số rủi ro với tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (yếu tố tác động nhiều tới cơ cấu cho vay bất động sản).

Tuy nhiên, sau khi đại dịch Covid-19 xảy ra vào đầu năm 2020, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản bắt đầu nhanh hơn và chiếm tỷ lệ 24,3% tổng tín dụng toàn hệ thống, mức cao nhất được ghi nhận từ trước tới nay. Sau đó, tín dụng cho bất động sản đã điều chỉnh giảm nhẹ trở lại và duy trì ổn định quanh 21% quy mô tín dụng toàn hệ thống.

Tín dụng cho bất động sản giảm nhẹ trong giai đoạn 2020-2022 là nhờ vào hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp gia tăng. Nếu như năm 2020 có khoảng 170.000 tỉ đồng trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản, thì con số này đã tăng lên 232.000 tỉ đồng trong năm 2021 và đạt khoảng hơn 52.000 tỉ đồng trong năm 2022.

Đa dạng hóa kênh tài trợ vốn của doanh nghiệp bất động sản qua việc phát hành trái phiếu là chủ trương rất đúng, nhưng do thiếu sự kiểm soát nên đã để lại nhiều hậu quả không mong muốn và đã bị kiểm soát lại trong năm 2022. Có thể thấy, lĩnh vực bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn tài trợ từ kênh ngân hàng và qua đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự phát triển bền vững của lĩnh vực ngân hàng và bất động sản.

Về cơ cấu cho vay bất động sản theo mục đích sử dụng, dư nợ phục vụ cho mục đích tự sử dụng (vay nợ để xây dựng, sửa chữa, cải tạo… phục vụ cho mục đích sử dụng) chiếm khoảng trên 65% từ năm 2020-2022, nhưng đã bắt đầu giảm xuống 62% vào cuối năm 2023 và tăng trở lại 64,1% trong sáu tháng đầu năm 2024.

Có thể thấy, với tỷ trọng khoảng 21,4% dư nợ toàn hệ thống thì dư nợ cho lĩnh vực bất động sản tăng khoảng 10% sẽ kéo tăng trưởng tín dụng chung thêm 2,1%. Do đó, có thể nói để đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng chung thì sự phục hồi của tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đóng góp rất đáng kể.

Doanh nghiệp địa ốc vẫn khó tiếp cận nguồn vốn?

Mặc dù dư nợ tín dụng 6 tháng đầu năm đã ở mức cao kỷ lục, song nhiều chuyên gia vẫn đánh giá giá thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khiến không ít doanh nghiệp gặp khó trong việc xoay sở dòng tiền. Điều này cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đang quá phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng.

Thời gian qua, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản trầm lắng kéo dài.

Việc vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng gặp khó trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước chủ trương kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là hoạt động kinh doanh bất động sản, khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Trong khi đó, dòng vốn huy động từ người mua trả tiền trước không còn thuận lợi do các yếu tố như lãi suất tăng, pháp lý dự án tắc nghẽn,… Vì vậy, câu chuyện nguồn vốn trở thành nỗi lo của nhiều doanh nghiệp, các chủ đầu tư đối diện với nhiều áp lực trong việc huy động vốn để phát triển dự án.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng trong năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022 đầu năm 2023; thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

"Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do "sức khỏe" của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường", ông Khánh nói. Mặt khác, ông cho rằng người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng để đón đầu cho làn sóng mua bất động sản sau khi luật bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8, cần thiết kế các gói vay có thời hạn dài hơn, lãi suất ổn định hơn vì vậy cũng đỡ tiềm ẩn rủi ro với người đi vay. Đặc biệt, để cho vay trong lĩnh vực bất động sản, cần phải giải quyết cả những vấn đề pháp lý hiện đang còn tồn tại, điều này cần sự vào cuộc của nhiều bộ ban ngành chứ không phải chỉ riêng ngành ngân hàng có thể giải quyết được.

"Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp "lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thẳng thắn.

Đồng thời nhấn mạnh, đối với các dự án đáp ứng nhu cầu thực, NHNN nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Các ngân hàng cũng cần dành nguồn vốn trung và dài hạn cấp cho mảng bất động sản công nghiệp, không chỉ cho vay đầu tư hạ tầng, mà có chính sách cho vay thông thoáng hơn cho các các nhà đầu tư thứ cấp.