VNDIRECT: Dòng tiền được cải thiện sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tránh rủi ro "vỡ nợ" trái phiếu trong thời gian tới

VNDIRECT nhận thấy cuộc khủng hoảng nợ bất động sản tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên thị trường bất động sản tại Châu Á. Nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc đang phải đối mặt với thách thức kép, khó khăn tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước giảm mạnh.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng đang thiếu niềm tin vào các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến các vấn đề vỡ nợ. Các phương tiện truyền thông địa phương đưa tin, người mua nhà Trung Quốc có xu hướng từ chối thanh toán khoản vay thế chấp, do các chủ đầu tư chậm trễ trong công tác xây dựng một số dự án.

Tuy nhiên, VNDIRECT tin rằng sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2022, có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh số ký bán tăng mạnh như Vinhomes tăng 234% so với cùng kỳ lên 92.500 tỷ đồng nhờ mở bán thành công Vinhomes Ocean Park 2 và The Beverly Solari; hay Nam Long tăng 87% lên 8.410 tỷ đồng nhờ mở bán thành công 5 dự án gồm Izumi City, Mizuki Park, Akari City, Southgate và Cần Thơ 43 ha.

Bên cạnh đó, Đất Xanh cũng có doanh số ký bán tăng từ 60% - 80% so với cùng kỳ, hay Novaland cũng tăng 27%.

Ngoài ra, VNDIRECT nhận thấy phần lớn các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý II/2022, với tỷ lệ D/E (hệ số nợ/vốn sở hữu) trung bình chỉ 0,3 - 0,4x và tỷ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao khoảng 15 - 20% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, VNDIRECT cũng nhận thấy chính sách tiền tệ của Việt Nam đang được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát dòng vốn tín dụng bất động sản trong vài năm qua. Đơn vị nay kỳ vọng Nghị định 153 của Chính phủ sửa đổi sớm được ban hành giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu, một kênh huy động vốn ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam.

Còn về nguồn huy động vốn từ phát hành trái phiếu, các chuyên gia của VNDIRECT cho rằng, các chủ đầu tư bất động sản có thể vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối 2022. Báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất của VNDIRECT cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 24,0% lượng phát hành mới, đã giảm mạnh 43,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Song song với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo.

Do đó, VNDIRECT cho rằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ.

Bên cạnh đó, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 20/2021 và 30% từ tháng 10/2022.

VNDIRECT kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại từ cuối quý III/2022. Tuy nhiên, VNDIRECT vẫn tin rằng dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản và sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán.