'Xây xẩm mặt mày' với giá tập thể cũ tại Hà Nội, có nơi lên đến gần 200 triệu đồng/m2

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản lên cao, hầu như giá bán tất cả các loại hình nhà ở đều được đẩy lên. Hơn nữa, quỹ nhà ở hiện tại đang vô cùng ít trong khi nhu cầu cao cũng đẩy giá các loại hình nhà ở. Trong bối cảnh này, các khu tập thể cũ bỗng nhiên tăng giá vùn vụt. 

Mặc dù đã xuống cấp nhưng nhiều căn hộ tập thể trên địa bàn Hà Nội thời gian gần đây đang được rao bán đắt ngang giá nhiều căn hộ cao cấp.

Theo thông tin trên các trang mua bán nhà như batdongsan.com, alonhadat.com, một căn hộ với diện tích thực trên sổ đỏ 34m2 đang được rao bán ở mức 2,98 tỷ đồng (tương đương 87 triệu đồng/m2). Thậm chí, những căn ở tầng 1 tại tập thể Thành Công có giá vượt ngưỡng 170 triệu đồng/m2. 

Giá bán tập thể cũ cao vời vợi nhưng chưa xác định được khối lượng giao dịch. Ảnh chụp màn hình alonhadat.com

Dù có hiện trạng xuống cấp, ẩm ướt, thế nhưng nhiều căn nhà tập thể cũ Kim Liên, Trung Tự (Hà Nội) thời gian qua có giá bán từ 4-5 tỷ đồng/căn, khiến nhiều người không khỏi bất ngờ. Những căn hộ tập thể ở Láng Hạ hoặc tầng 1 Thành Công chỉ hơn 15m2 vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Lý giải cho điều này, nhiều môi giới cho rằng, dù đã được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây hàng chục năm nhưng căn nhà tập thể cũ vẫn có sức hút, được nhiều người lùng mua khi nằm ở trung tâm Hà Nội, có tiện ích xung quanh đầy đủ, gần công viên, trường học. Hơn nữa, các căn hộ ở khu tập thể này có giá trị bởi người mua thường không để ở, mà cải tạo, cho thuê theo ngày dưới dạng homestay hoặc cho thuê lâu dài chờ ngày được đền bù khi có dự án xây dựng lại. Một số căn hộ ở tầng 1 còn được tân trang đẹp làm quán cafe, studio chụp ảnh... 

Savills Hà Nội cũng cho biết, trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ tập thể cũ, với diện tích vừa phải, nằm tại nội đô, là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người. Vì vậy, giá nhà chung cư cũ, tập thể cũ... cũng tăng theo.

Tuy nhiên, việc các căn hộ tập thể cũ đã xuống cấp được “hét giá” hơn trăm triệu đồng/m2 khiến nhiều người không khỏi hoang mang vì mức giá này cao ngang các căn hộ cao cấp, sang trọng ở trung tâm thành phố Hà Nội.

Tuy nhiên theo báo Lao Động, dù mức giá được rao bán được đẩy lên khá cao, hiện vẫn chưa có các dữ liệu về mức giá, lượng giao dịch thực tế của phân khúc nhà tập thể cũ ở Hà Nội. Vì vậy, cũng chưa biết được loại hình tập thể cũ có bị môi giới, "cò mồi" đẩy giá, làm giá hay không.

Tập thể cũ nên mua hay không?

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng lưu ý, dù phân khúc nằm ở trung tâm Hà Nội nhưng việc mua bán căn nhà tập thể cũ, người mua cần chú ý đến diện tích thực.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo người mua căn hộ nhà tập thể cũ một số vấn đề. Đầu tiên, nhà tập thể cũ thường có tình trạng đã bị xuống cấp, ngoại trừ mua qua tay từ người bán đã cải tạo bán lại. Do đó, nếu muốn mua thì yếu tố đầu tiên phải xác định cần có nguồn tài chính để cải tạo lại.

Ông Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở QH & KT Hà Nội cho rằng, người mua các căn hộ tập thể cũ với giá cao đa phần đều coi đó như một khoản đầu tư dài hạn. Bởi họ nhìn thấy cơ hội được cải tạo, đền bù. Tuy nhiên, phương án đầu tư này rất rủi ro, bởi theo Nghị định 69 chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường… mới được cải tạo.

Bởi lẽ, trong quá trình sinh sống, nhiều hộ dân đã cơi nới thêm chuồng cọp rộng hàng chục m2, làm giảm giá trị khi chủ sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng. Người mua cũng cần lưu ý việc cải tạo, cơi nới diễn ra phổ biến tại các khu tập thể cũ khiến diện tích trong sổ đỏ thường nhỏ hơn nhiều diện tích được rao bán. Do đó, khi cải tạo, quy hoạch giá đền bù chỉ được áp dụng với diện tích trên sổ đỏ sẽ khiến người mua chịu thiệt thòi.