5 năm tới thị trường bất động sản sẽ ra sao?
Gần 4 thập kỷ qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều diễn biến thăng trầm. Mỗi chu kỳ thị trường đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.
Theo PGS.TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Luật Đất đai 1987 đã đặt nền móng cho thị trường, giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức; Luật Đất đai 1993 nhấn mạnh về việc đất đai có giá. Thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai.
Luật Đất đai 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.
Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy thị trường giai đoạn 2014 - 2023 với nhiều thành tựu. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường địa ốc. PGS.TS Trần Kim Chung gọi đây là giai đoạn tiền tệ hóa.
Vừa qua, việc sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai 2024 đã mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường địa ốc Việt Nam (đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4).
Với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.
Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.
Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.
Chia sẻ thêm về diễn biến các phân khúc bất động sản thời gian qua, chuyên gia cho biết, năm 2024, phân khúc chung cư có một cú đội giá. Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn 2022 - 2023 dao động 35 - 40 triệu/m2 thì sang năm nay, giá tăng mạnh khi dao động 65 - 70 triệu/m2, đặc biệt tại Hà Nội.
Giá đất nền cũng ghi nhận tăng tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức (tăng 81%), huyện Đông Anh (tăng 53%), huyện Thanh Oai (tăng tới 90% so với đầu năm ngoái).
Thị trường condotel có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I, sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua. Bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Lĩnh vực địa ốc vẫn duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Dat Xanh Services, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang bắt đầu “vào nhịp” chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Dù thị trường vẫn còn nhiều thách thức, nhưng sẽ phát triển minh bạch, ổn định và bền vững hơn. Dự báo các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định; Các bên chuẩn bị “tăng tốc” với tâm thế mới; Nguồn cung dự báo cải thiện hơn; Niềm tin dần trở lại, kéo theo nhu cầu tăng.
Bà Trịnh Thị Kim Liên dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2024 sẽ diễn ra 3 kịch bản.
Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 9%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.
Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.
