6 điểm đáng chú ý về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực thi hành, trong đó quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại tài sản, chi phí đầu tư vào đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, người sử dụng đất cần biết để có thể bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.

Sẽ có 4 điểm đáng chú ý liên quan đến quy định về bồi thường khi Nhà ước thu hồi đất như sau:

1. Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2024, đối với nhà ở, công trình nhằm phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

Trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều này thì khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:

- Trường hợp nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp được quy định tại Điểm a Khoản này thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.

- Trường hợp công trình hạ tầng kỹ thuật/ hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp được quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 102 thì mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng được quy định tại Điều 102 để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 102 nhằm đảm bảo phù hợp với mức giá của thị trường cũng như phải xem xét, điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.

2. Bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi

Điều 103 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể về việc bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi, theo đó, việc bồi thường được thực hiện như sau:

- Trường hợp đối với cây hàng năm, mức bồi thường sẽ được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cũng được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương cũng như đơn giá bồi thường.

- Đối với cây trồng lâu năm thì mức bồi thường cũng được tính theo giá trị hiện tại thực tế của vườn cây. Trong trường hợp là cây trồng lâu năm loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường cũng được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường.

- Trường hợp cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì sẽ được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển và trồng lại.

Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc và bảo vệ thì sẽ bồi thường theo giá trị hiện tại thực tế của vườn cây, tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

- Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển được thì bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.

- Đối với chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi được quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 103 thì được tự thu hồi cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao lại đất cho Nhà nước.

- UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy định sản xuất do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc do địa phương ban hành theo đúng quy định của pháp luật; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi cũng sẽ được quy định tại Điều 103 nhằm đảm bảo phù hợp với giá của thị trường, cần xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.

3. Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất

Tại Điều 104 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về việc bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi thu hồi đất.

Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất cũng được bồi thường với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

UBND cấp tỉnh quy định về mức bồi thường tại khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2024.

4. Trường hợp nào không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi?

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất thuộc một trong những trường hợp thu hồi đất được quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 8 Điều 81, điểm b và điểm c Khoản 1 Điều 82 của Luật Đất đai 2024 sẽ không được bồi thường, cụ thể:

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái với quy định của pháp luật hoặc được tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.

- Chủ sở hữu tài sản quy định tại khoản này được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.

- Tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

- Trường hợp bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

5. Trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất?

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất quy định tại Điều 96 của Luật này.

- Trường hợp đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này.

- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê.

- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

- Trường hợp diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này.

6. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí nào?

- Chi phí san lấp mặt bằng.

- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh.