65.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn: Áp lực nợ nần, BĐS vẫn không chịu giảm giá

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản đạt đỉnh

Báo cáo của đơn vị cung cấp dữ liệu và phân tích tài chính FiinGroup cho hay, khoảng 102.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (trừ ngân hàng) sẽ đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm 2025. Con số này gấp đôi giai đoạn nửa đầu năm.

Trong đó, doanh nghiệp bất động sản cần 65.300 tỷ đồng để đáo hạn trái phiếu trong nửa cuối năm.

Đáng chú ý, áp lực đáo hạn đạt đỉnh trong tháng 8 này với khoảng 17.500 tỷ đồng, gấp khoảng 4 lần quy mô đáo hạn trung bình những tháng đầu năm, sau đó giảm dần còn 6.000-12.000 tỷ đồng mỗi tháng.

Cũng theo FiinGroup, một số doanh nghiệp có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn gồm Công ty cổ phần Đầu tư Quang Thuận (6.000 tỷ đồng), Trung Nam Land (2.500 tỷ đồng) và Setra (2.000 tỷ đồng).

Ước tính trong tháng 8, các doanh nghiệp phi ngân hàng cần trả lãi trái phiếu 6.600 tỷ đồng. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo trong việc trả lãi trái phiếu với khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63%.

Còn theo thống kê của S&I Ratings, nửa đầu năm 2025, khối lượng trái phiếu đáo hạn ở mức tương đối thấp khoảng 56.000 tỷ đồng và tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản (chiếm 45%).

Các chuyên gia của S&I Ratings ước tính giá trị đáo hạn sẽ tăng mạnh vào 6 tháng cuối năm với tổng giá trị hơn 149.000 tỷ đồng. Ngành bất động sản chiếm gần một nửa lượng đáo hạn trong 2 quý cuối năm, tương đương 73.000 tỷ đồng.

Tổng giá trị đáo hạn của nhóm bất động sản trong năm 2026 vẫn tăng cao, tới hơn 143.000 tỷ đồng, sau đó giảm dần từ năm 2027. Diễn biến này cho thấy áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn trong 12-18 tháng tới.

Về khối lượng phát hành, trong nửa đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phát hành 43.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Lãi suất bình quân ở mức 10,5%/năm.

Thống kê của Công ty Chứng khoán MB cho hay, trong nửa đầu năm nay, Tập đoàn Vingroup là doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành lớn nhất, đạt 18.000 tỷ đồng, tiếp theo là Công ty Tư vấn và kinh doanh bất động sản TCO, với 8.000 tỷ đồng.

Áp lực nợ nần vẫn không chấp nhận giảm

Mặc dù áp lực trả nợ trái phiếu đè nặng nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì chiến lược “giữ giá, bán nhỏ giọt”, không chấp nhận giảm giá để thu hồi dòng tiền.

Theo các doanh nghiệp, lý do chính khiến họ không thể giảm giá là áp lực chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Các lô trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất phổ biến từ 10-12%/năm, cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng. Nếu bán tháo tài sản với giá thấp, khoản thu về không đủ để chi trả gốc và lãi trái phiếu, đồng thời có thể vi phạm điều khoản cam kết với trái chủ.

Về vấn đề này, các chuyên gia tại Công ty CP Chứng khoán SSI đánh giá, chiến lược giữ giá bất động sản để cầm cự chỉ có thể kéo dài trong thời gian ngắn. Nếu niềm tin thị trường tiếp tục suy giảm, trạng thái “nín thở” sẽ không còn là giải pháp mà trở thành rủi ro thanh khoản diện rộng. Do đó, cần có những giải pháp chính sách mạnh mẽ và đồng bộ để giảm áp lực đáo hạn, phục hồi thanh khoản thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, trước mắt, cơ chế phát hành trái phiếu riêng lẻ cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng bắt buộc công bố thông tin, kiểm toán định kỳ và tăng cường xếp hạng tín nhiệm độc lập. Cùng với đó, cần mở rộng khung pháp lý cho tái cơ cấu nợ như chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, hoặc gia hạn có điều kiện với các dự án đầy đủ pháp lý, tiến độ rõ ràng.

Về dài hạn, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần được điều tiết chọn lọc, ưu tiên nhà ở xã hội và nhà cho thuê, hạn chế dòng vốn vào các dự án đầu cơ.

Thị trường bất động sản đang dần khởi sắc, chỉ cần doanh nghiệp bán được hàng, việc đáo hạn trái phiếu sẽ không còn là vấn đề đáng lo ngại.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định, áp lực trái phiếu trong năm nay không đáng lo ngại. Tình trạng vỡ nợ ít có khả năng xảy ra, do thị trường bất động sản đã dần tích cực hơn. Nhiều doanh nghiệp chỉ cần đặt mức chiết khấu sản phẩm khoảng 10% là đã bán được hàng, thay vì 40-50% như giai đoạn trước.

Theo giới phân tích, năm 2025 là thời điểm bản lề để ngành bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh. Cả nước đã hoàn thành việc sắp xếp lại đơn vị hành chính, ổn định môi trường chính trị trong kỷ nguyên vươn mình.

Ngành địa ốc đang được hưởng lợi từ môi trường lãi suất thấp và những cải cách về thể chế. Bộ ba luật về bất động sản, nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nỗ lực đẩy mạnh đầu tư công và cắt giảm thủ tục hành chính…

Việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản trong thời gian gần đây sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án và cải thiện dòng tiền, đồng thời, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp sớm mở bán và có phương án tài chính để trả nợ cho trái chủ.