Ba lực đẩy, ba giai đoạn và đâu là những “tọa độ vàng” của bất động sản Việt Nam trong chu kỳ hồi phục

Ba lực đẩy đang định hình chu kỳ mới

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 – nhận định rằng thị trường bất động sản đang tích lũy đủ ba động lực quan trọng để sẵn sàng bước vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng.

Thứ nhất, đầu tư công đang được triển khai mạnh mẽ với nhiều dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, sân bay, cảng biển và các tuyến vành đai. Những công trình này không chỉ góp phần thúc đẩy kết nối vùng mà còn tạo ra dư địa phát triển mới cho các khu vực vệ tinh, giảm áp lực lên các đô thị lõi.

Thứ hai, địa chính trị và quan hệ thương mại quốc tế đang tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực. Đặc biệt, mối quan hệ ngày càng khăng khít giữa Việt Nam và Mỹ đang giúp củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tạo động lực cho làn sóng FDI mới. Nhu cầu về hạ tầng công nghiệp, nhà ở cho công nhân và đô thị hóa theo mô hình vệ tinh theo đó cũng gia tăng mạnh mẽ.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn ở mức thấp nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng. Cùng với đó, loạt giải pháp hỗ trợ sản xuất - kinh doanh và tiêu dùng được duy trì, du lịch phục hồi tốt, thủ tục hành chính được cải cách và điểm nghẽn pháp lý trong đầu tư dần được tháo gỡ.

Dựa trên các yếu tố này, ông Quê dự báo thị trường bất động sản sẽ trải qua ba giai đoạn phát triển. Từ quý IV/2025: thị trường bắt đầu sôi động trở lại, nhờ chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và niềm tin nhà đầu tư dần được cải thiện. Giai đoạn 2026 – 2027: thị trường có thể bùng nổ về cả nguồn cung lẫn giao dịch, đặc biệt khi nhiều công trình hạ tầng trọng điểm hoàn thành, tạo cú hích mạnh mẽ. Từ 2028 trở đi: thị trường bước vào giai đoạn bão hòa. Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, giá có thể chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ, thanh khoản giảm.

Phân hóa theo vùng: Những “tọa độ” đáng chú ý

Sự phân hóa thị trường giữa các khu vực đang trở nên rõ nét hơn bao giờ hết. Theo ông Nguyễn Anh Quê, trong chu kỳ mới, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến những địa phương có trục hạ tầng phát triển và định hướng kinh tế rõ ràng.

Miền Bắc dịch chuyển dòng vốn với thị trường Hà Nội, dự báo sẽ có nhiều dự án mở bán, song mặt bằng giá hiện đang khá cao trong khi thanh khoản vẫn yếu, khiến tâm lý đầu tư thận trọng.

Bất động sản ải Phòng (sau sáp nhập Hải Dương) nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ hệ thống cảng biển, hạ tầng giao thông đồng bộ và kế hoạch thành lập khu thương mại tự do. Định hướng phát triển tiệm cận mô hình Thâm Quyến (Trung Quốc), cộng hưởng với tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng sẽ làm thay đổi bộ mặt khu vực này.

Bất đống ản Bắc Ninh (sáp nhập Bắc Giang) được kỳ vọng trở thành “siêu thủ phủ công nghiệp” phía Bắc, thu hút FDI mạnh mẽ. Tuy nhiên, Bắc Giang hiện đang có tỷ lệ hàng hóa quá cảnh cao nhất cả nước – yếu tố có thể tạo áp lực lên hạ tầng và thị trường.

Miền Trung: Hai “cực tăng trưởng” mới goomf Đà Nẵng (sáp nhập Quảng Nam) đang được quy hoạch trở thành khu kinh tế thương mại tự do, kết hợp phát triển du lịch – dịch vụ – nghỉ dưỡng phù hợp với nhà đầu tư hướng đến lợi nhuận dài hạn và ổn định và Khánh Hòa (sáp nhập Ninh Thuận) hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ương. Các dự án hạ tầng lớn đang được triển khai tạo động lực cho cả tăng trưởng giá và thanh khoản trong trung – dài hạn.

Miền Nam: Trục tăng trưởng chủ lực và điểm sáng mới có thể kể đến TP. HCM (sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) vẫn giữ vai trò đầu tàu kinh tế. Tuy nhiên, do giá bất động sản đã quá cao, dư địa tăng trưởng ngắn hạn không còn nhiều.

Bên cạnh đó, Phú Quốc được đánh giá là “ngôi sao mới” nhờ quy hoạch thành đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt. Tổng vốn đầu tư hạ tầng phục vụ APEC 2027 tại đây lên tới 220.000 tỷ đồng. Các lĩnh vực y tế, giáo dục, dịch vụ và du lịch đều đang được đầu tư bài bản, tạo nền tảng vững chắc cho phát triển bền vững.

Đầu tư giai đoạn này: Không dành cho người thiếu chiến lược

Theo ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property, trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi ổn định, việc ra quyết định đầu tư thiếu cân nhắc rất dễ dẫn đến rủi ro, đặc biệt là nếu quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Ông cảnh báo rằng không nên kỳ vọng nhiều vào việc hạ lãi suất sâu trong thời gian dài, vì chính sách tiền tệ có thể thay đổi nhanh chóng tùy thuộc vào bối cảnh kinh tế toàn cầu. Đặc biệt, với những sản phẩm có thanh khoản thấp hoặc kỳ vọng tăng giá không rõ ràng, việc sử dụng vốn vay cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Thay vì đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư nên tập trung vào những địa phương còn dư địa tăng trưởng, quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đang được triển khai. Đây là cách tối ưu hóa tỷ suất sinh lời trong chu kỳ mới.

Ba nguyên tắc quan trọng được ông Toản đưa ra để nhà đầu tư cân nhắc:Lựa chọn khu vực có định hướng phát triển cụ thể; hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức và ác định chiến lược đầu tư trung – dài hạn, tránh chạy theo sóng ngắn hạn.

Thị trường bất động sản đang ở một “khúc cua” quan trọng. Cơ hội sẽ mở ra cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, hiểu rõ đặc điểm chu kỳ và chủ động kiểm soát rủi ro. Trong thời điểm dòng tiền còn hạn chế, việc lựa chọn đúng “tọa độ”, đúng thời điểm và đúng phân khúc chính là yếu tố then chốt để tạo ra giá trị đầu tư bền vững.