Bán mãi không được, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn truyền thông “cháy hàng”

Dĩ nhiên, việc truyền thông ra thị trường là câu chuyện chiến lược, tiếp thị của mỗi doanh nghiệp địa ốc, không có gì đáng bàn. Tuy nhiên, giữa câu chuyện “cháy hàng” và bán không được hàng đã và đang tạo cảm giác mất đi sự trung thực của thị trường BĐS. Điều này cũng vô hình dung  tạo ra “ma trận” thông tin với người mua nhà. Nhiều người đặt câu hỏi, “chiêu thức cháy hàng” phải chăng là cái cớ để chủ đầu tư tăng giá sản phẩm ngay tại thời điểm đó?.

Thực tế, không hiếm chủ đầu tư sau khi mở bán đợt 1 liền treo thông tin “hết hàng” hay “cháy hàng”. Thế nhưng, khi lân la hỏi sales thì giỏ hàng còn khá nhiều.

Chẳng hạn, tại Thành Phố Thủ Đức, dự án MT Eastmark City mở bán đợt 1 vào tháng 4/2022. Ngay sau lễ mở bán, doanh nghiệp truyền thông “cháy hàng”  trong vài giờ đồng hồ - nghĩa là không còn hàng để bán. Thế nhưng, cũng chính ngày hôm đó, trong vai người mua căn hộ, nhiều sales vẫn chào mời mã căn với khách hàng, khá nhiều sản phẩm trong giỏ hàng chưa có ai sở hữu. Để chào khách, sales dùng các hình thức như “Chị mua ngày hôm nay vẫn được nhận ưu đãi của CĐT, qua ngày là đóng giỏ hàng tăng giá…” và sau đó đưa ra cả chục căn để khách mua lựa chọn.

Dĩ nhiên, những căn này không loại trừ khả năng là nguồn hàng của sales trong doanh nghiệp mua lại (dạng cọc giữ chỗ), chờ đến ngày mở bán để bán chênh lại cho khách mua ngoài (không phải xuống cọc). Như vậy, so với giá chủ đầu tư đưa ra, ngay trong ngày mở bán, khách mua đã phải chi số tiền chênh hơn so với giá gốc.

Điều này cho thấy, thanh khoản của thị trường BĐS đang thực sự giảm sút ở giai đoạn này, mặc dù nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn truyền thông mạnh mẽ, rằng bán hết hàng, hoặc cháy hàng, hoặc không còn hàng để bán.

Theo các chuyên gia trong ngành, lạm phát cao, dòng tiền có thể đổ vào bất động sản nhiều thêm nhưng cũng sẽ khoét sâu vào "điểm yếu" của thị trường là thanh khoản thấp.

Số liệu công bố của Tổng cục Thống kê mới đây cho thấy lạm phát cơ bản tháng 4/2022 tăng 0,44% so với tháng trước, tăng 1,47% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân 4 tháng đầu năm 2022, lạm phát cơ bản tăng 0,97% so với cùng kỳ năm 2021.

Có thực tế, câu chuyện bất động sản tăng giá tỷ lệ nghịch với thanh khoản đã hiện hữu.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thực tế giao dịch hiện nay đang thấp và bị hạn chế bởi mức giá bất động sản tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực. Trong khi đó, các nhà đầu tư hay người mua cũng có thể tính được giá trị ở mức độ hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.

Thời gian qua, giá căn hộ, nhà phố, biệt thự ngày càng tăng cao, trong khi các ngân hàng siết tín dụng bất động sản, khiến tính thanh khoản toàn thị trường giảm mạnh.

Báo cáo quý 1/2022 của DKRA cho thấy, ngoại trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 6% lượng tiêu thụ so với quí trước và cùng kỳ 2021, thị trường căn hộ và nhà phố, biệt thự đều gặp khó. Tính cả địa bàn Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh, chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong ba tháng đầu năm, chỉ bằng 45% quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm 2021. Thậm chí, mức hấp thụ ở thị trường nhà phố, biệt thự chỉ khoảng hơn 430 căn, tương đương 18% quí 4/2021 và bằng 65% cùng kỳ năm ngoái.

Số liệu của Bộ Xây dựng vừa công bố cũng thể hiện sự èo uột của thanh khoản. Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong quý 1/2022 chỉ bằng 45,5% so với quí 4/2021 và bằng 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, báo cáo của Colliers Việt Nam cũng cho thấy lượng giao dịch căn hộ sụt giảm do đại dịch và khoảng nghỉ dài dịp Tết. Hơn nữa, đơn vị này nhìn nhận giá nhà vẫn trên đà tăng khiến người mua cân nhắc đắn đo nhiều hơn. Ngoài ra, diễn biến một số doanh nghiệp rút khỏi thương vụ đấu giá các lô đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở trong những tháng đầu năm 2022.

Dự báo với động thái siết tín dụng bất động sản đang được đẩy mạnh và bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao như hiện nay, thanh khoản thị trường trong các quý tiếp theo sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực.

Theo ông Lê Quốc Kiên, nhà cố vấn, nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM, thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài sang năm 2022, cùng với đó, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước. Điều này đã tác động đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo ông Kiên, khi đầu tư căn hộ cho thuê bước vào giai đoạn thoái trào, thị trường nhà chung cư chỉ còn lại nhóm khách hàng chủ lực là người mua để ở hoặc vừa sử dụng vừa chờ tăng giá để bán.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền cũng ghi nhận giảm tốc trong thời gian gần đây. Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến đất nền trên cả nước giảm 18% so với tháng trước.

Các chuyên gia này, thời gian qua, các thông tin về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn cùng với việc cơ quan quản lý siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát việc phân lô, bán nền khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn. 

Tiền chậm nộp của 2 công ty trúng đấu giá đất Thủ Thiêm lên hơn 150 tỉ đồng