Bất động sản khu công nghiệp còn triển vọng trong năm 2024?

Tích cực trong bối cảnh đầy khó khăn

Theo CBRE, năm 2023, bất động sản (BĐS) khu công nghiệp đã đạt được những kết quả tích cực dù nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt nhiều thách thức. Khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 80%, còn phía Nam khoảng 92%. Trong đó, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước đó. Thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, có diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ 2022, đạt khoảng 500 ha.

Theo dự báo từ CBRE Việt Nam, giai đoạn 2022 - 2025, nguồn cung BĐS công nghiệp sẽ tăng khoảng 14.000ha với cả hai miền Nam - Bắc, trong đó, khoảng 60% tổng diện tích đã được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2021. Khoảng 20-30% tổng nguồn cung mới sẽ tập trung ở các trung tâm công nghiệp mới như Long An, Đồng Nai, Bình Thuận…; trong khi đó, cơ sở hạ tầng được cải thiện như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cảng Cái Mép Thị Vải.., giúp kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN. Trong 2 năm tới, riêng giá thuê BĐS công nghiệp dự kiến sẽ tăng 4 - 8% ở khu vực phía Nam. Nhu cầu khả quan từ nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê sẽ giúp thúc đẩy giá thuê tăng ở nhiều địa phương.

Cũng theo Báo cáo thị trường BĐS năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), BĐS khu công nghiệp duy trì vị trí "đầu bảng" trong năm 2023. Việt Nam là cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của hàng loạt doanh nghiệp ngoại, đặc biệt là công nghệ cao. Năm 2023, cả nước có thêm 7 khu công nghiệp (KCN) đi vào hoạt động và 13 KCN trong quá trình xây dựng. Ghi nhận sự góp mặt của nhiều "đại bàng" lớn từ Hong Kong và Đài Loan. Tổng cộng cả nước có 412 KCN đã thành lập, 293 KCN đã đi vào hoạt động, 119 KCN đang trong quá trình xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng bất chấp khó khăn của nền kinh tế.

Trong đó, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài tỉnh/thành ghi nhận nhiều nguồn cung mới có sẵn. Về giá, phân khúc này duy trì mức tăng khoảng 20% so với kỳ trước. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022. Thị trường TP.HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động về giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn. Các KCN, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong các KCN, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tương tự, báo cáo của công ty PropertyGuru cũng chỉ ra, hai sản phẩm ghi nhận lượng hấp thụ tốt trong năm 2023 là kho, nhà xưởng cho thuê với tỷ lệ lấp đầy hơn 80% và đất công nghiệp cho thuê được hấp thụ trên 90%.

Còn triển vọng trong năm 2024

Các chuyên gia nhận định, bất động sản công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng năm 2024 nhưng đối với các dự án chưa hoàn thành pháp lý cần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án để nắm bắt cơ hội trước khi Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 01/1/2025. Trong đó, Luật Đất đai 2024 được thông qua mới đây đã bỏ khung giá đất, quy định này được đánh giá ít nhiều sẽ khiến giá đền bù đất bám sát với giá thị trường. Với bất cứ ngành nghề nào, chi phí đầu vào tăng thì cũng đều khiến giá thành tăng theo.

Do đó, bất động sản công nghiệp năm 2024 sẽ có 2 xu hướng xuất hiện trên thị trường. Thứ nhất, các chủ đầu tư có năng lực, nguồn tiền sẵn sẽ tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng dự án đã có chủ trương đầu tư. Thứ hai, một số doanh nghiệp sẽ hướng đến M&A các dự án đang bị ngộp dòng tiền để nắm bắt cơ hội.

Nhận định về sự phát triển của phân khúc này trong năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS dự báo, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục khởi sắc trong năm 2024.

Trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000 ha đất dành cho KCN, với khoảng 558 KCN trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay. Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo.

Nguồn cung BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả 2 miền Nam - Bắc. Nhu cầu BĐS công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

“Đáng chú ý, Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ... sẽ là khách hàng tiềm năng của BĐS công nghiệp Việt Nam. Điều này sẽ giúp cho vốn FDI trong các KCN, khu kinh tế tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Dự kiến trong năm 2024, vốn FDI trong các KCN, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước”, ông Đính cho hay.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, ngày càng có nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát các địa điểm từ doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia. Điều này phản ánh thị trường BĐS công nghiệp ở Việt Nam đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn.

"Trong thời gian tới, tỷ lệ lấp đầy các KCN có thể sẽ có sự dao động nhẹ, do năm 2024, thị trường BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục đón nhận thêm nguồn cung mới, những dự án trọng điểm tại khu vực phía Nam nói riêng và cả nước nói chung. Dù vậy, nhu cầu đầu tư vào Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là phân khúc khởi sắc trong nhiều năm nữa", Savills Việt Nam dự báo.