Bất động sản khu công nghiệp - điểm sáng của thị trường đang chuyển biến như thế nào?

Theo thống kê hiện có hơn 15 nhà đầu tư tham gia phát triển đầu tư bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, cơ hội lại không chia đều cho các địa phương mà tập trung ở nhưng nơi trung tâm có tiềm năng phát triển hơn. Điều này đã tạo ra hiệu ứng đối nghịch nơi “thừa đất” thì thiếu nhà đầu tư, nói thiếu đất thì nhiều nhà đầu tư lại “dòm ngó”.

Hiện đang có 15 nhà đầu tư tham gia phát triển BĐS Khu Công nghiệp

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam về bất động sản công nghiệp cho thấy, đối với đất công nghiệp, tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm 2023 của thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 386ha và 397ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc, so với nửa đầu năm 2022. Đặc biệt, do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế, cùng khả năng hấp thụ khả quan nên giá thuê đất công nghiệp duy trì mức tăng trưởng mạnh ở cả hai miền.

Cụ thể, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê đã tăng 7%/năm ở miền Bắc; 13%/năm ở miền Nam.

Cho đến nay, đã có 15 nhà đầu tư tham gia phát triển BĐS khu công nghiệp.

Theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối nghiên cứu và tư vấn, JLL Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam rất năng động và tiềm năng. Không ở đâu có nhiều sự tham gia của các nhà đầu tư lớn như ở Việt Nam. Hiện có hơn 15 nhà đầu tư tham gia phát triển đầu tư bất động sản công nghiệp, còn ở các nước khác chỉ có khoảng 5-6 nhà đầu tư. Điều này cho thấy, tăng trưởng của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam là rõ ràng.

Còn theo Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạc và Đầu tư cho biết, tính đến cuối tháng 7/2023, nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam đạt 13,43 tỷ USD, trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1,53 tỷ USD giữ vị trí thứ 3 trong các ngành, lĩnh vực.

Trong đó, dự án tiêu biểu phải kể đến là dự án sản xuất hợp kim nhôm tại Nghệ An. Theo đó, ngày 1/8/2023, tỉnh Nghệ An đã trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án sản xuất hợp kim nhôm cho Công ty TNHH Innovation Precision thuộc Tập đoàn Shandong Innovation Metal Techonology - Trung Quốc tại Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ Vsip Nghệ An, thuộc Khu kinh tế Đông Nam. Dự kiến trong tháng 8 dự án sẽ bắt đầu tiến hành xây dựng nhà xưởng trên diện tích khoảng 11,78 ha trong khu công nghiệp Vsip Nghệ An. Đến tháng 10/2024, dự án sẽ hoàn thành, đi vào hoạt động.

Trong cuộc Hội nghị thúc đẩy triển khai các dự án hợp tác đầu tư Việt Nam – Singapore diễn ra mới đây, một thống kê được đưa ra sẽ có 3 khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) được khởi công, 4 dự án được chấp thuận đầu tư, 10 dự án mới được ký biên bản hợp tác phát triển.

Cơ hội cho BĐS khu công nghiệp chưa đồng đều

Tại thị trường BĐS khu công nghiệp Việt Nam đang đón nhận sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, song cơ hội không chia đều cho các địa phương cũng như các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Đơn cử như tại hai địa phương là Bình Thuận và Bình Phước, quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông phát triển nhưng lại không thu hút được nhà đầu tư tới địa phương nhưng tình hình cho thuê đất tại hai địa phương còn chậm, tỷ lệ lấp đầy chưa đạt như kỳ vọng.

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản khu công nghiệp chưa đồng đều giữa các địa phương. (Ảnh minh họa)

Cụ thể, tại Khu công nghiệp Minh Hưng - Sikico (Bình Phước) có diện tích hơn 470 ha, kêu gọi đầu tư từ năm 2019 và đến nay, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 50%. Còn trên địa bàn tỉnh Bình Thuận, hiện có 9 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 3.003 ha, gồm 1 khu công nghiệp chuyên ngành chế biến khoáng sản titan và 8 khu công nghiệp đa ngành. Trong đó, 6 khu công nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật với tổng diện tích 1.093 ha, đảm bảo điều kiện để các doanh nghiệp thứ cấp đến tìm kiếm cơ hội đầu tư.... Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp của tỉnh mới đạt 37%.

Trong khi hai địa phương đang nỗ lực tìm kiếm nhà đầu tư để lấp đầy khu công nghiệp thì tại tỉnh Đồng Nai lại đang lo lắng về việc thiếu quỹ đất phát triển khu công nghiệp trong thời gian tới. Cụ thể, tỉnh Đồng Nai được Chính phủ phê duyệt quy hoạch 40 khu công nghiệp, với diện tích gần 19.000 ha. Trong đó, 32 khu công nghiệp đã được thành lập, diện tích hơn 10.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 85%. Tám khu công nghiệp mới được phê duyệt với tổng diện tích hơn 8.200 ha gặp nhiều vướng mắc, chưa thể triển khai, khiến quỹ đất công nghiệp của Đồng Nai sẵn sàng cho thuê càng trở nên khan hiếm.

Điều này cho thấy sự phân bổ không đồng đều giữa các địa phương trên cả nước khi chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Vậy bài toán đặt ra là, làm sao để kéo đồng đều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài

Giới chuyên gia cho rằng, xu thế hiện nay, các nhà máy nằm trong khu dân cư đang dịch chuyển vào khu công nghiệp, một số địa phương đã thực hiện việc này. Đồng thời, phải có tầm nhìn trước về quỹ đất phát triển khu công nghiệp và xu hướng của bất động sản khu công nghiệp là gì? Như là việc đầu tư bất đọng sản khu công nghiệp xanh hay các loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn….

Tổng giám đốc Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C Bruno Jaspaert cho rằng, Việt Nam đang có được số lượng nhà đầu tư tăng đều đặn qua các năm và nếu tiếp tục như hiện nay, việc đón đầu cơ hội từ dòng vốn mới sẽ không có giới hạn. Trong đó, nhu cầu về bất động sản công nghiệp xanh và phát triển bền vững từ nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được dự báo sẽ ngày càng tăng.

Đồng quan điểm, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối nghiên cứu và tư vấn, JLL Việt Nam cũng cho rằng, nhiều dự án tích hợp công năng xanh thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, săn đón. Từ đó thấy được tầm ảnh hưởng tích cực trong việc tham dự của dòng vốn FDI nước ngoài từ việc mang tới nhu cầu phát triển xanh đến việc nâng tầm chất lượng bất động sản công nghiệp trong thời gian gần đây và cũng là xu hướng trong tương lai.