Bất động sản Khu công nghiệp sẽ tiếp tục ‘trỗi dậy’ mạnh mẽ trong những tháng cuối năm 2022?

Bất động sản KCN “hồi sinh” mạnh mẽ sau dịch

Có thể, dịch bệnh Covid-19 diễn ra thời gian dài đã ảnh hưởng lớn tới hoạt động của nhiều doanh nghiệp trong tất cả các lĩnh vực. Trong đó, bất động sản là ngành chịu tổn thương nặng nề nhất của dịch bệnh.

Tuy nhiên có một phân khúc vẫn là điểm sáng trong bức tranh toàn tông màu tối đó là bất động sản KCN. Đặc biệt, phân khúc lại càng hấp dẫn hơn nữa kể từ thời điểm dịch bệnh bắt đầu được kiểm soát.

Theo thống kê, tính đến cuối năm 2021, cả nước có 397 khu công nghiệp đã được thành lập (bao gồm 352 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 37 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu). Tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122.900 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70,9%.

Đáng chú ý, trong quý I/2022, dòng vốn FDI chảy vào các KCN diễn ra cực kỳ sôi động. Có thể kể đến như, vào cuối tháng 2 Tập đoàn Framas – nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức, đã thuê một cơ sở xây sẵn rộng 20.000m2 tại KCN Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai). Hay giữa tháng 3, tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư cho Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) dự án thuộc KCN VSIP III, tổng vốn hơn 1 tỷ USD.

Dòng vốn FDI chảy vào BĐS KCN ngày càng mạnh mẽ sẽ tạo động lực cho phân khúc này bứt phá trong thời gian tới.

Ngoài ra, Tập đoàn Fuchs (Đức) thuê khu đất đất rộng 20.000m2 để xây dựng nhà máy mới tại KCN Phú Mỹ 3 (Bà Rịa – Vũng Tàu) hay CapitaLand Development ký biên bản ghi nhớ đầu tư 1 tỷ USD với tỉnh Bắc Giang phát triển KCN, hậu cần, đô thị.

Bước sang quý II/2022, dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, giá thuê trung bình 190 USD/m2, tăng 9%.

Trong khi đó, các khu công nghiệp phía Nam, nổi bật là Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là khu công nghiệp VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn và công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở khu công nghiệp Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê khu công nghiệp vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh, đạt mức 120 USD/m2.

3.500 ha diện tích đất KCN phía Nam sẽ được tăng thêm trong giai đoạn 2022 – 2023

Theo thông tin từ  Công ty Chứng khoán VnDirect, diện tích đất KCN ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong giai đoạn 2022 – 2023 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Cơ sở hạ tầng phía Nam đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Trong đó, đáng chú ý là tại Bình Dương với hơn 2.000ha đất KCN dự kiến được đưa vào hoạt động trong 2022 – 2023, với các dự án KCN VSIP 3 (1.000ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700ha) của BCM, KCN Nam Tân Uyên (346ha) của NTC.

Bên cạnh đó, Long An cũng được dự báo sẽ là điểm sáng nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và thương mại điện tử. Theo đó, những yếu tố này giúp hỗ trợ KCN Hựu Thạnh (500ha) của IDC và KCN Nam Tân Tập sắp tới của SGT (245ha) trở nên hấp dẫn hơn nhờ nắm bắt được nhu cầu đất KCN ngày càng tăng.

Cũng theo thống kê từ VnDirect, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10% so với cùng kỳ lên 3,5 triệu m2 và 8% so với cùng kỳ lên 3,2 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức cao 89% vào cuối quý I/2022. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam tăng nhẹ 0,9% sv quý trước/5,9% so với cùng kỳ lên 4,8 USD/m2/tháng trong quý I/2022.

Nguồn: Công ty chứng khoán VnDirect.

Trong khi đó, tại phía Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại sáu tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 6,0% so với cùng kỳ lên 10.600ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% so với cùng kỳ lên 86,6%.

Giá thuê đất KCN tại phía Bắc tiếp tục tăng mạnh trong quý I/22, với mức tăng trung bình 9% svck lên 109USD/m2/kỳ thuê.

Trong đó, Hải Dương ghi nhận mức tăng mạnh nhất 9% svck lên 85USD/m2/kỳ thuê, nhờ vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng phát triển. Đáng chú ý, vào quý 1/2022, nhà đầu tư Ấn Độ đã công bố sẽ xây dựng công viên dược phẩm trị giá 12 tỷ USD tại Hải Dương.

Doanh nghiệp BĐS KCN đẩy mạnh mở rộng quỹ đất

Theo VnDirect, các công ty KCN niêm yết đang tăng tốc mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu thuê đất KCN đang gia tăng mạnh mẽ. Trong đó, sở hữu tiềm năng lớn có thể kể đến như Tổng Công ty Viglacera – CTCP (VGC), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM) hay Tổng Công ty IDICO – CTCP (IDC). Đây đều là những  doanh nghiệp sở hữu quỹ đất dồi dào dự kiến đưa vào hoạt động trong ba năm tới.

Thực tế, về tình hình kinh doanh của những doanh nghiệp đầu ngành của BĐS KCN kể trên đều ghi nhận những dấu hiệu tích cực từ mảng này.

Cụ thể, doanh thu quý I/2022 của VGC tăng 63% so với cùng kỳ lên 3.833 tỷ đồng, nhờ vào mảng kính (+257% so với cùng kỳ lên đạt 859 tỷ đồng) và mảng KCN (+22% so với cùng kỳ lên đạt 931 tỷ đồng). Biên lợi nhuận gộp quý I/2022 tăng 7,6 điểm % so với cùng kỳ lên 36,4% nhờ giá vật liệu xây dựng tăng mạnh. Do đó, lợi nhuận ròng quý I/2022 tăng 153% so với cùng kỳ lên lên 702 tỷ đồng.

Doanh thu quý I/2022 của IDC tăng 60% so với cùng kỳ lên 1.673 tỷ đồng nhờ chuyển đổi sang ghi nhận một lần đối với một số KCN. Biên lợi nhuận gộp quý I/2022  tăng 8,0 điểm % so với cùng kỳ lên 24,8% nhờ đóng góp của ngành động sản có biên lợi nhuận cao. lợi nhuận ròng quý I/2022 tăng 381% so với cùng kỳ lên 255 tỷ đồng.

Doanh thu quý I/2022của BCM tăng 2% so với cùng kỳ lên 1.433 tỷ đồng, chủ yếu từ KCN và BĐS dân cư. Biên lợi nhuận gộp 1/2022 tăng 15,8 điểm % so với cùng kỳ lên 57,3% nhờ bàn giao BĐS dân cư có biên lợi nhuận cao. Tuy nhiên, chi phí tài chính trong quý I/2022 tăng mạnh 74% so với cùng kỳ lên 266 tỷ đồng trong khi thu nhập từ công ty liên kết giảm 28% so với cùng kỳ xuống 170 tỷ đồng. Do đó, lợi nhuận ròng quý I/2022 giảm 7% so với cùng kỳ xuống còn 425 tỷ đồng.