Căn hộ thứ cấp bất ngờ hút khách, động lực giúp thị trường cân bằng?

Căn hộ thứ cấp có giao dịch tốt

Một khảo sát mới đây của Công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy, thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội đang ghi nhận làn sóng tăng giá trở lại. Theo đó, nhiều dự án lớn như Vinhomes Smart City, An Bình Plaza, Home City và Hà Nội Center Point đều chứng kiến mức tăng giá từ 150 - 350 triệu đồng/căn chỉ trong vòng một tháng gần đây.

Tại đại đô thị Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ), các căn hộ 1 phòng ngủ +1 tại phân khu Sapphire đã tăng giá từ 3,1 - 3,2 tỷ đồng lên 3,3 - 3,5 tỷ đồng/căn. Căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh tăng từ 3,6 - 3,7 tỷ lên 3,8 - 4 tỷ đồng/căn; loại 2 phòng ngủ +1 tăng từ 4 - 4,2 tỷ lên 4,2 - 4,4 tỷ đồng/căn. Xu hướng tăng giá cũng diễn ra ở các phân khu Tonkin, Masterise và Imperia.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa đầu năm 2025, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng 18% so với cùng kỳ. Giá bán ổn định, chênh lệch không lớn so với căn hộ sơ cấp, nhưng lại có thể sử dụng ngay hoặc cho thuê ngay là những lợi thế khiến thanh khoản của loại hình này cải thiện đáng kể.

Trong khi đó, theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, riêng tại thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản trong quý II/2025, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch thứ cấp (việc mua bán, chuyển nhượng các bất động sản đã qua sử dụng, không phải là giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư) chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn).

Trong đó, căn hộ cao tầng tiếp tục là phân khúc sôi động nhất, với hơn 17.100 căn được mua bán (gồm cả sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% so với quý trước. Trong khi nguồn cung sơ cấp mở mới giảm thì giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước, đạt 9.400 căn nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Khu vực có nhiều giao dịch nhất là khu Tây Hà Nội khi chiếm tới 50% lượng giao dịch thứ cấp trong quý II/2025.

Lý giải điều này, ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group - cho biết, sự dịch chuyển sang thị trường thứ cấp trong quý II không chỉ đơn thuần là phản ứng tạm thời trước sự thiếu hụt nguồn cung trung cấp mới mà còn cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của thị trường chuyển nhượng trong việc duy trì thanh khoản.

Tiếp tục là “kênh thay thế” hiệu quả?

Thực tế, từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản đã ghi nhận làn sóng trở lại của người mua ở thực sau thời gian dài quan sát. Trong đó, căn hộ thứ cấp có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và có thể ở ngay đang là lựa chọn ưu tiên của nhiều khách hàng.

Giám đốc một sàn giao dịch tại khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết: "Trong thời điểm thị trường còn nhiều yếu tố thận trọng, khách hàng có xu hướng tìm đến căn hộ đã hiện hữu để tránh rủi ro về tiến độ, pháp lý. Nhiều căn hộ cũ vị trí đẹp, chủ cũ cần tiền nên giảm giá nhẹ, từ đó kích thích giao dịch.”

Lãi suất vay mua nhà hiện duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2022–2023 cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người mua có nhu cầu vay vốn. Đồng thời, chính sách tín dụng ngày càng được nới lỏng có chọn lọc, ưu tiên người mua ở thực và dự án có pháp lý minh bạch cũng giúp thị trường căn hộ thứ cấp tăng thanh khoản.

Một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM chia sẻ: “Tôi vừa bán được căn hộ ở quận Bình Thạnh chỉ sau 2 tuần rao bán, nhờ mức giá tốt và lãi suất hiện nay hỗ trợ khá nhiều cho người mua. Rõ ràng, thanh khoản hiện tại đã tích cực hơn rất nhiều so với 1–2 năm trước.”

Cùng với đó, mặt bằng giá thuê căn hộ đang có xu hướng tăng nhẹ ở nhiều khu vực trung tâm do nhu cầu thuê ổn định sau đại dịch và lực lượng lao động trở lại làm việc tại các đô thị lớn. Điều này giúp căn hộ thứ cấp trở thành một kênh đầu tư có khả năng tạo dòng tiền đều đặn.

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II/2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM dao động từ 5,5–6,2%/năm, tùy vị trí và loại hình. Đây là mức hấp dẫn so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác trong giai đoạn hiện nay.

Với việc nhiều dự án mới chưa đủ điều kiện mở bán do vướng pháp lý, nguồn cung căn hộ sơ cấp vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao. Do đó, căn hộ thứ cấp tiếp tục đóng vai trò "kênh thay thế" hiệu quả trong giao dịch.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Phân khúc căn hộ thứ cấp sẽ duy trì thanh khoản tích cực trong nửa cuối năm 2025 nhờ sự hỗ trợ từ mặt bằng lãi suất thấp, nhu cầu ở thực cao và dòng tiền nhà đầu tư có xu hướng quay lại thị trường."