'BĐS có vẻ đang quay trở lại chu kỳ đóng băng và sẽ kéo dài hết năm 2024'

Thời kỳ đóng băng bất động sản có vẻ đang quay trở lại?

Tại diễn đàn DInsights “Triển vọng thị trường chứng khoán: Tâm điểm ngành thép và bất động sản” do VNDirect tổ chức, bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect, nhận định thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong khoảng năm 2025 - 2026 với giả định thể chế tốt hơn và Luật Đất đai sửa đổi sẽ được thông qua trong năm nay.

Theo nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam của VNDirect, trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 - 2022), cứ 7-8 năm lại diễn ra tình trạng đóng băng thị trường. Nếu đúng theo chu kỳ như vậy thì thời kỳ đóng băng của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.

Bà Khánh Hiền cho hay, ở giai đoạn 2011 - 2013, thị trường đóng băng khi lãi suất lên 25%/năm, dư nợ bất động sản chiếm 40% trong hệ thống ngân hàng. Lúc đó, để hỗ trợ thị trường, cơ quan quản lý tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hạ lãi suất để kích cầu, ban hành Luật Đất đai 2013 giải tỏa các nút thắt và thành lập Công ty VAMC để xử lý các khoản nợ xấu bất động sản. 

Sau giai đoạn trên, giá sản phẩm đầu cơ như đất nền, bất động sản cao cấp giảm mạnh 20 - 30%. Nguồn cung dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%.

Nhìn lại giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, Giám đốc khối phân tích VNDirect dự báo tới đây, phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên. Ngoài ra, các công ty bất động sản có mức độ chấp nhận rủi ro thấp, tỷ lệ đòn bẩy thấp sẽ chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường.

Đối với nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại khi lựa chọn một cổ phiếu bất động sản, bà Hiền lưu ý đến 3 yếu tố. Thứ nhất, chính sách của cơ quan quản lý đóng vai trò rất quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn; vướng mắc pháp lý các dự án hiện tại được có được tháo gỡ hay không.

Thứ hai, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý. Theo bà Hiền, đó là các doanh nghiệp hướng đến phân khúc bình dân và nhà ở xã hội, doanh nghiệp có tỷ trọng đòn bẩy thấp và khả năng thanh toán đảm bảo, đặc biệt là doanh nghiệp có năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới.

Cuối cùng là yếu tố giải ngân đầu tư công. "Đây được xem là một trong những cứu cánh quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay. Giải ngân đầu tư công trong ngắn hạn sẽ hỗ trợ dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế. Về dài hạn sẽ tạo ra sự kết nối giữa các thành phố cấp 2, hạ nhiệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn”, bà Hiền nhận định. 

"Bất động sản hiện tại không quá xấu như mọi người nghĩ"

Ở góc nhìn lạc quan hơn về thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng mọi người đang có tâm lý hơi nặng nề và bi quan. "Tình hình bất động sản hiện tại không quá xấu như mọi người nghĩ. Thị trường có thể phục hồi từ cuối năm nay nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019 - 2021", ông nói.

“Tôi đồng tình với một số điểm tương đồng giữa cuộc khủng hoảng hiện tại so với giai đoạn 2011 - 2013, song có rất nhiều điểm khác”, ông Lực nói và phân tích, về bản chất, cuộc khủng hoảng trước là thừa cung, bây giờ ngược lại thiếu cung ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, thời điểm 2011 - 2013, nhu cầu thực đối với bất động sản thấp vì người dân vừa trải qua cuộc suy thoái kinh tế nặng với mức tăng trưởng GDP năm 2012 chỉ 5,25%, lãi suất rất cao lên tới 20-25%. Nhưng bây giờ vĩ mô ổn hơn nhiều, nhu cầu thực với phân khúc trung cấp và giá rẻ lại rất cao.

Thời điểm 2013 cơ bản là bơm tiền nhưng giờ các chính sách đồng bộ hơn. "Chưa bao giờ chúng ta làm 3 luật cùng lúc để cho đồng bộ, nhất quán (Luật Đất đai, nhà ở, kinh tế bất động sản). Hơn nữa, rất nhiều quyết sách của Chính phủ sẽ đưa ra như chính sách nhà ở xã hội. Sắp tới Chính phủ có thể đề xuất với Quốc hội có Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội cho bền vững chứ không phải thuần bơm tiền như năm 2013”, ông Lực cho biết.

Một vấn đề nữa mà TS Cấn Văn Lực nêu rõ là kinh nghiệm quản trị của doanh nghiệp và ngân hàng giờ đây rất khác so với 10 năm trước, dự phòng rủi ro cũng tốt hơn. "Chưa bao giờ ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu tốt như giờ lên tới 145%, tức là có 1 đồng nợ xấu đã có 1,5 đồng dự phòng. Trong khi đó, tỷ lệ này trước đây thường thiếu", ông cho hay.