Tiền đất tăng đột biến: 'Cần có cách phân biệt đầu cơ và nhu cầu thực'
Luật Đất đai 2024 với định hướng giá đất tiệm cận thị trường giúp tăng thu ngân sách và bồi thường thỏa đáng, song cũng khiến nhiều hộ dân gặp khó khi chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng đột biến.
Chị Vân Anh (TP Vinh, Nghệ An) cho biết, gia đình chị có 300m2 đất vườn sử dụng từ trước 1993, nay muốn tách thửa chia cho các con nên quyết định chuyển sang đất ở. Ngày 16/5, khi nghe thông tin tỉnh chuẩn bị áp dụng bảng giá đất mới, chị cùng mẹ lập tức nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa TP Vinh.
Ban đầu, hồ sơ được tiếp nhận, hẹn trả thông báo thuế ngày 6/6, nhưng sau nhiều lần hoãn, đến ngày 23/6 gia đình mới nhận được thông báo phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất – tương đương 15 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần dự tính. Chị Vân Anh bức xúc: "Nếu tính theo bảng giá cũ, số tiền chỉ khoảng 600 triệu đồng. Trong khi giá thị trường đất này chưa tới 10 triệu đồng/m2, bán cả 300m2 cũng chỉ được 3 tỷ, không đủ để nộp thuế".
Câu chuyện của chị Vân Anh là ví dụ điển hình cho những bất cập nảy sinh khi nhiều địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng cao, kéo theo chi phí sử dụng đất, lệ phí trước bạ,… đội lên đột biến.
Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, tinh thần đổi mới của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất và tiến tới định giá sát giá thị trường. Mục tiêu là giúp ngân sách nhà nước thu được nhiều hơn khi giao đất, cho thuê đất, đồng thời bảo đảm người dân được bồi thường thỏa đáng khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, chính sách này cũng gây hệ lụy là gánh nặng tài chính lớn đè lên hộ gia đình có nhu cầu thực sự.
Đặc biệt, một vấn đề nổi cộm là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân. "Trước đây, điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thì chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Nhưng hiện nay, Luật Đất đai 2024 không còn khái niệm "đất vườn, ao" mà gộp chung là "đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở". Nghị định 103/2024/NĐ-CP cũng không còn quy định tỷ lệ 50%, mà yêu cầu nộp 100% chênh lệch giá", luật sư cho hay.
Điều này khiến chi phí chuyển mục đích tăng gấp đôi so với trước. Cộng thêm việc bảng giá đất mới được nhiều địa phương ban hành ở mức cao, số tiền sử dụng đất người dân phải nộp đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ.
Luật sư Đỉnh cũng cho biết để khắc phục vấn đề này, Bộ Tài chính đã dự thảo bổ sung quy định chuyển tiếp khôi phục mức 50% chênh lệch cho trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở. Tuy vậy, giải pháp này chỉ giải quyết được phần nào. Vấn đề cốt lõi là bảng giá đất tăng đột biến vẫn chưa được điều chỉnh, khiến chi phí vẫn rất cao.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, Luật Đất đai đang lồng ghép quá nhiều mục tiêu vào công cụ giá đất, dẫn đến bất ổn trong thực thi. Khi bồi thường thu hồi đất, người dân muốn giá thật cao. Ngược lại, khi xin cấp sổ hay chuyển mục đích sử dụng, họ mong giá càng thấp càng tốt.
Ngoài ra, một thực tế khác là nhiều nhà đầu tư, đầu cơ gom đất nông nghiệp, xin chuyển mục đích rồi bán lại để kiếm lời. Nếu "nới lỏng" thu tiền sử dụng đất, nhóm này dễ trục lợi. Nhưng nếu áp dụng mức thu khắt khe với mọi đối tượng thì chính người dân có nhu cầu thực sự lại bị thiệt.
Do vậy, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cơ quan quản lý cần sớm có giải pháp phân biệt rõ đối tượng sử dụng đất. Với người dân có nhu cầu ở thật sự, chính sách thu tiền sử dụng đất cần "mềm" hơn, nhằm đảm bảo sinh kế, an sinh xã hội. Ngược lại, với giới đầu cơ, cần thu đủ, sát giá thị trường để tránh thất thu ngân sách và ngăn trục lợi chính sách.
