BĐS tuần qua: Một chu kỳ BĐS mới, lời khuyên xuống tiền tích luỹ tài sản

Hoán đổi trái phiếu sang nhà đất: Cảnh báo rủi ro 'mất trắng' tài sản

Là 1 một trong 3 phương án được FiinRatings đề xuất cho việc tái cấu trúc nợ trái phiếu, quy đổi sang sản phẩm của chính doanh nghiệp bất động sản đang được đánh giá có kết quả khá khả quan. Hình thức này phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Trái chủ có thể đồng tình với giải pháp này, nhất là đối với các trái phiếu có khả năng mất thanh khoản trong thời gian sắp tới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần nhắc các rủi ro có thể xảy ra. Về hồ sơ pháp lý, nhiều dự án bất động sản hiện nay chưa có hợp đồng mua bán nhà ràng buộc quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, được “hợp thức hóa” bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Bởi vậy, nếu có tranh chấp trong tương lai, rủi ro nhà đầu tư có thể “mất trắng” khi các hình thức hợp đồng này vô hiệu.

Mặt khác, một số dự án hiện vẫn còn nằm trên giấy hoặc đã ngừng thi công trong thời gian dài vì nhiều nguyên nhân, không xác định được cụ thể khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc không có bảo lãnh bàn giao của ngân hàng cũng là rủi ro cho trái chủ khi thực hiện chuyển đổi...

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinRatings lưu ý nhà đầu tư khi chuyển đổi trái phiếu cần quan tâm pháp lý của sản phẩm bất động sản đó ra sao, ở giai đoạn nào. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai thế nào và dự kiến khi nào có giá trị sử dụng hoặc giá trị thương mại.

Luật sư Phạm Thanh Dạ Quỳnh, Đoàn luật sư Hà Nội cũng cho biết, việc "hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Bởi lẽ, sản phẩm bất động sản được chiết khấu tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. 

Thủ tướng lập tổ công tác gỡ khó BĐS, HoREA kiến nghị sớm gặp trực tiếp doanh nghiệp

Trước quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng, HoREA cho biết cộng đồng doanh nghiệp, khách hàng, nhất là người mua nhà và nhà đầu tư đều rất kỳ vọng tổ công tác sẽ khẩn trương xem xét, giải quyết hoặc trình cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết để sớm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại để góp phần phục hồi và phát triển kinh tế, ổn định xã hội.

Theo HoREA, thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế, đóng góp khoảng 11-13% GDP, liên quan đến hơn 35 ngành nghề thuộc hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động và góp phần bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Do đó, Hiệp hội đề nghị tổ công tác khẩn trương làm việc với UBND TP. Hà Nội, TP. HCM và một số tỉnh trọng điểm. Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị tổ công tác sắp xếp gặp trực tiếp doanh nghiệp để nghe trình bày các vướng mắc, khó khăn cụ thể.  

Thực tế hiện nay, HoREA cho biết có khoảng 70% dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại bị vướng mắc pháp lý nên quyết định thành lập Tổ công tác được ban hành rất kịp thời, tác động tích cực ngay tức thì và có tính lan tỏa, giúp cho thị trường phần nào lấy lại niềm tin và ổn định một bước tâm lý thị trường, tâm lý khách hàng và nhà đầu tư, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp phải nỗ lực tự cứu mình để giữ chữ tín với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực.

Đồng thời, HoREA cho rằng các doanh nghiệp cũng đã học được các bài học đắt giá, đáng “đồng tiền bát gạo” để khắc phục các sai lệch trong hoạt động đầu tư kinh doanh mà trước hết là doanh nghiệp phải luôn luôn thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và không chỉ chạy theo lợi nhuận đơn thuần hoặc chỉ chăm chăm tối đa hoá lợi nhuận mà phải bảo đảm nguyên tắc đạt cho được điểm cân bằng, hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp, lợi ích của nhà nước…

'Bơm tiền giải cứu bất động sản sẽ làm gia tăng bất ổn vĩ mô'

 PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM, cho rằng nhà nước không nên ưu tiên và cũng không có nhiều nguồn lực để giải cứu bất động sản. Trong tường hợp nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để giải cứu cả, không riêng gì bất động sản.

Hiện có không ít quan điểm cho rằng nếu không giải cứu, thị trường bất động sản sụp đổ sẽ tạo ra hiệu ứng lây lan, kéo nhiều ngành nghề khác sụp đổ theo và gây khủng hoảng kinh tế, từ đó đề ra những chính sách giải cứu như: nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, dùng vốn đầu tư công để bơm ra thị trường… Nhưng liệu các quan điểm đó đã tính tới chi phí giải cứu có tương xứng với hiệu quả thu về chưa?

Ông Quốc Bảo nêu ra một vấn đề cụ thể như thế này. Bơm tiền để giải cứu bất động sản, có chắc rằng tiền đến đúng chỗ cần giải cứu hay không, hay nó sẽ lòng vòng đi vào những mục đích sử dụng khác, để rồi cái cần giải cứu thì vẫn bị bỏ mặc mà lại phát sinh thêm những vấn đề cần giải cứu mới? Trên thực tế, chúng ta đã hơn một lần chứng kiến những ý tưởng chính sách tốt đẹp bị “bóp” méo như thế nào.

Mặt khác, chúng ta cũng cần thấy rằng giải cứu là một biện pháp bất đắc dĩ. Ví như một gia đình suốt ngày cưng chiều một đứa con hư, luôn làm theo những yêu sách của nó, không để nó tự chịu trách nhiệm với những hành vi của chính mình. Một phương pháp giáo dục như vậy không bao giờ tạo nên một đứa trẻ ngoan. Tương tự, một thị trường luôn có tâm thế làm sai rồi đòi giải cứu không bao giờ là một thị trường trưởng thành và có thể phát triển lành mạnh. Chúng ta cần phải để thị trường bất động sản tự điều chỉnh. Và nhà đầu tư bất động sản, qua đây, cũng rút ra được bài học cho chính mình.

'Thợ săn' dự án bất động sản: Ấn nút tạm dừng, giữ tiền lo phòng thủ

Theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, tình hình hoạt động bất động sản đã bị chậm lại từ tháng 10 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của những “đại án” liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ. Điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư, tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường, sẽ có một chiến lược phòng thủ hơn.

Một số nhà đầu tư ban đầu đã nhấn nút tạm ngừng để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt, các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai.

“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà bạn có thể quan sát và dự đoán.

Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định và chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư”, bà Trang Bùi nhận định. (Xem thêm)

"Một chu kỳ bất động sản mới, bạn là ai sau 10 năm nữa chính là quyết định trong thời khắc này"

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group), trong giai đoạn khó khăn hiện nay, các môi giới bất động sản hãy tìm khắp cả nước, bất kỳ sản phẩm nào có thanh khoản, bán để sinh tồn. Trong giai đoạn này, có 4 loại sản phẩm sẽ vẫn giao dịch được: chung cư, nhà để ở; đất nền khu công nghiệp; nhà ở xã hội; căn hộ khách sạn giá quanh 1,5 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản ứng xử thế nào với nhân viên và đối tác lúc này, sẽ quyết định tầm và quy mô, sức vóc của doanh nghiệp đó trong vòng 10 năm tới.

"Như một quy luật tất yếu của thị trường, 2 trạng thái luôn tồn tại: sốt và đóng băng, sẽ không bao giờ mãi một trạng thái cả. Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp có tiền, có kinh nghiệm trải qua thời kỳ này, họ sẽ không tìm kiếm bất cứ bài học gì trong giai đoạn này mà chắc chắn họ đang tìm kiếm cơ hội.

Các bạn, những bạn môi giới, doanh nghiệp, đang dần thấm và đang được chứng kiến, trải qua một thời kỳ khủng hoảng mới – một trải nghiệm thực sự đáng quý, nếu kiên trì với nghề thì 10 năm nữa thị trường lại tạo ra một lớp các nhà bất động sản mới. Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định của bạn trong thời khắc này”, ông Lê Xuân Nga nói