Biệt thự, nhà phố: Giá vượt 400 triệu đồng/m2 nhưng lại “ế ẩm”?

Giá cao nhưng “ế ẩm”

Theo Avison Young cho biết, phần lớn các dự án nhà phố sơ cấp trong quý I/2024 dao động 7.500-8.500 USD mỗi m2 (khoảng 188-213 triệu đồng một m2), tăng 2% so với cuối năm ngoái. Còn theo Savills phần lớn nguồn cung biệt thự, Nhà phố đều trên 30 tỷ đồng mỗi căn, tập trung tại TP Thủ Đức.

Tương tự, trong báo cáo mới đây Bộ Xây dựng cũng cho hay giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực TP HCM dao động 80-220 triệu đồng mỗi m2 đầu năm nay. Mức trên 400 triệu đồng mỗi m2 được Bộ ghi nhận tại dự án trên đường Điện Biên Phú, quận Bình Thạnh.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản cho biết, giá phân khúc nhà liền thổ tăng bởi nguồn cung ngày càng hạn chế, khoảng vài chục căn mở bán trong quý I. Điều này khiến cho các chủ đầu tư có rổ hàng thời điểm này đều muốn định vị sản phẩm cao cấp hơn với giá bán đi trước 2-3 năm.

Ngoài ra, phân khúc này lập mặt bằng giá mới còn do chiến thuật "đẩy giá" từ chủ đầu tư. Theo CEO Ngọc Châu Á thị trường thời gian qua xuất hiện sản phẩm biệt thự giá trên 700 tỷ đồng một căn, tại một dự án ở TP Thủ Đức, hướng đến nhóm siêu giàu. Mức "không tưởng" này đã khiến cho mặt bằng giá Nhà phố quanh khu vực dự án này tăng mạnh để "ăn theo". Ví dụ có dự án thấp tầng ở khu phía Đông gần đó trước đây mở bán 15-17 tỷ đồng một căn, giờ tăng lên 20-25 tỷ.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, Nhà phố lại ở mức thấp. Theo đơn vị tư vấn DKRA, tỷ lệ này khoảng 20-30%. Giao dịch phát sinh trong quý I chủ yếu đến từ phân khúc dưới 10 tỷ đồng một căn. Chuyên gia của Savills cũng nhìn nhận lượng hàng tồn kho được hấp thụ kém, đạt 13% do giá cao và kích thước căn lớn.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cho biết sức cầu với sản phẩm biệt thự, Nhà phố liên tục giảm một phần vì tỷ suất lợi nhuận trên giá vốn xuống thấp, 1-1,5% một năm. Nhiều dự án nằm xa trung tâm, dân cư ít, không thuận lợi cho kinh doanh nhưng lại có giá cao kỷ lục. Điều này khiến nhà đầu tư dễ vỡ mộng về lợi nhuận thực tế.

Dự báo về nguồn cung tương lai, JLL cho biết TP HCM sẽ có thêm 1.500 căn trong năm nay. Tuy nhiên các sự kiện ra mắt chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm. Hiện, nhà đầu tư và người mua vẫn giữ thái độ "chờ xem". Do đó, nhu cầu Nhà phố chỉ phục hồi khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc giá thấp và lãi suất ổn định hơn.

Savills cũng cho biết nguồn cung tương lai của phân khúc này chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Phần lớn trong số này là sản phẩm Nhà phố trên 20 tỷ đồng mỗi căn. Đến năm 2026, thị trường dự kiến có thêm 4.800 căn thuộc phân khúc này.

Tại sao ế ẩm?

Theo thống kê của Savills, dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại TP HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills lý giải, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Mặt khác, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP HCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có.

Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố”, theo bà Giang.

Savills dự báo, trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20 - 30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP HCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5 - 10 tỷ đồng và 29% có giá 10 - 20 tỷ đồng.

Các tỉnh vùng ven Đồng Nai, Bình Dương có lợi thế phát triển nhà thấp tầng để cung cấp cho thị trường TP HCM. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển một cách đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn. Nhờ vậy, giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.

Đến 2026, nguồn cung nhà liền thổ tại TP HCM dự báo đạt gần 5.500 căn, bằng 78% so với Bình Dương và 40% so với Đồng Nai. 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở Quận 2. Bình Chánh có nguồn cung tương lai lớn nhất với 1.500 căn, theo sau là Quận 2 với 1.300 căn và Nhà Bè với 1.000 căn.