Bỏ khung giá đất: Có đưa bất động sản về giá trị thực?

Đề cao tính “công bằng xã hội” trong thị trường đất đai

Tình trạng nhiều khu đất vàng bỏ hoang, găm đất, thổi giá đất gây sốt ảo diễn ra rầm rộ nửa đầu năm nay. Nhiều cán bộ, trong đó có cả cán bộ cao cấp “dính” vào vòng lao lý vì sai phạm đất đai. Sau 10 năm thực hiện Nghị quyết 19, khoá XI, chính sách, pháp luật về đất đai đáp ứng phần nào yêu cầu thực tiễn, nhưng cũng nảy sinh nhiều bất cập, hạn chế. Thực tiễn này đòi hỏi cần thiết phải ban hành Nghị quyết mới. Nhiều điểm mới cả trong quan điểm, mục tiêu, cả trong nhiệm vụ, giải pháp và tổ chức thực hiện đã được thể hiện rõ trong Nghị quyết 18.

Cụ thể, Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã được ban hành. Việc ban hành được cho là đã tạo ra bước đột phá về chính sách đất đai, nhằm khắc những hạn chế, bất cập lâu nay trong quản lý, sử dụng đất đai và làm cơ sở để khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Thời gian qua, tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng đất đai, bất động sản đã và đang diễn ra ngày càng phổ biến. Theo quy định pháp luật, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước (trừ một số trường hợp được miễn theo quy định pháp luật). Tuy nhiên, một thực tế khá phổ biến hiện nay là để tránh nộp thuế cao, khi làm thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.

Bên cạnh đó, giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều này tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

Việc làm này dẫn đến một số hệ lụy, đầu tiên về phía Nhà nước bị hạn chế trong vai trò kiểm soát và điều tiết thị trường, gây thất thu đối với ngân sách Nhà nước, góp phần gây nên hiện tượng tham nhũng; Thứ hai, doanh nghiệp hoặc người mua bán nhà có thể bị truy thu, xử phạt, thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự.

Bỏ khung giá đất nhằm hướng đến lợi ích chung

Hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá (giá do Nhà nước định và giá thị trường) đã gây ra nhiều hệ lụy, làm thất thoát ngân sách Nhà nước, gây ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai trong thời gian qua. Vì thế, cùng với việc ban hành Nghị quyết 18, người dân cần lưu ý những điều sau.

Thứ nhất, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) cần có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi cần là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.

Thứ hai, hệ thống định giá đất cần được đổi mới toàn diện, sao cho giá đất của Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường; cần xem xét, hoàn thiện đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể, phương pháp định giá hàng loạt - đặc biệt khắc phục những tồn tại yếu tố đầu vào của định giá đất, phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.

Thứ ba, đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương chủ động xác định giá đất. Cơ quan Trung ương giữ vai trò định hướng, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.

Thứ tư, tăng cường sử dụng dịch vụ các doanh nghiệp thẩm định giá.

Thứ năm, không nên cứng nhắc hiểu “tính thị trường” theo nghĩa đồng loạt ở tất cả các địa điểm và tất cả các thời giá đất đều giống nhau. Theo đó, cần hiểu rõ giá thị trường là giá đối với loại đất được sử dụng cho mục tiêu thị trường, ví dụ như nhà ở thương mại, đất để hoạt động kinh doanh, còn những vùng đất dành cho các nhiệm vụ đặc biệt (ví dụ như an ninh quốc phòng, những mục tiêu đặc biệt khác) thì không thể theo giá thị trường, bởi không có tính cạnh tranh và đấu giá, chỉ có giao đất.