Bức tranh tồn kho của ‘ông lớn’ bất động sản: Cờ trong tay ai?

Có nhiều thước đo sự phục hồi của thị trường bất động sản, một trong số đó là giá trị hàng tồn kho. Nguyên do là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (tức giá trị dự án đang xây dựng) chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản, chứ không phải là hàng hoá - thành phẩm (tức bất động sản đã hoàn thành). Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tăng lên đồng nghĩa với việc các dự án đang được triển khai, doanh nghiệp đang có quỹ hàng tung bán, tức thị trường đang đi lên.

Với các doanh nghiệp, sự gia tăng của hàng tồn kho phản chiếu ý nghĩa quan trọng, bởi hiện nay đang là giai đoạn khan cung gay gắt. Điều này đưa đến tình thế: doanh nghiệp nào có quỹ hàng lớn, doanh nghiệp đó sẽ “làm chủ” thị trường.

Không chỉ có lợi trong ngắn hạn, doanh nghiệp còn có lợi trong dài hạn, bởi 2024 là năm bản lề của chính sách – pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản - thứ quyết định đến giá vốn của các dự án. Bởi vậy, xem xét hàng tồn kho, có thể nhìn thấy cục diện của thị trường, rằng cờ đang nằm trong tay ai.

Tồn kho lên nhanh

Thống kê của Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đối với 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu hiện nay, đang niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM, cho thấy phần lớn ghi nhận giá trị hàng tồn kho gia tăng trong 9 tháng năm 2024.

Trong đó, các doanh nghiệp có mức tăng mạnh nhất là Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM – HoSE: CII (tăng 3,9 lần), Địa ốc Hoàng Quân – HoSE: HQC (tăng 2,2 lần), Dịch vụ Hoàng Huy – HoSE: HHS (tăng 88%), EverLand – HoSE: EVG (tăng 49%), BGI Group – HNX: VC7 (45%), Vingroup – HoSE: VIC (tăng 38%), Taseco Land – UPCoM: TAL (tăng 29%), DIC Group – HoSE: DIG (tăng 20%), Khang Điền – HoSE: KDH (tăng 19%), Hodeco – HoSE: HDC (tăng 18%), Nam Long – HoSE: NLG (tăng 17%)…

Một số đơn vị ghi nhận sự “đi ngang” về giá trị hàng tồn kho trong 9 tháng, tiêu biểu là: Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO), Licogi (UPCoM: LIC)…  

Không có nhiều doanh nghiệp suy giảm hàng tồn kho, trong đó số giảm mạnh cũng rất ít, như: An Gia – HoSE: AGG (giảm 60%), Lideco – HoSE: NTL (giảm 50%), Sunshine Homes – UPCoM: SSH (giảm 28%).

Còn lại, mức giảm tại hầu hết doanh nghiệp đều rất thấp, như: Hải Phát Invest – HoSE: HPX, Đầu tư IDJ Việt Nam – HNX: IDJ (cùng giảm 10%), Văn Phú Invest – HoSE: VPI (giảm 9%), Nam Mê Kông – HNX: VC3 (giảm 8%), Tài chính Hoàng Huy  - HoSE: TCH (giảm 4%), Đất Xanh – HoSE: DXG (giảm 2,2%), Quốc Cường Gia Lai – HoSE: QCG (giảm 1,6%)…

Việc hầu hết doanh nghiệp, nhất là các “ông lớn”, gia tăng giá trị hàng tồn kho cho thấy sự trở lại của việc triển khai các dự án. Điều này lý giải cho tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản ấn tượng cũng như sự cải thiện đáng kể về nguồn cung và thanh khoản trên thị trường bất động sản trong 9 tháng năm 2024.

Ai cầm cờ?

Xét về giá trị tuyệt đối, đơn vị có giá trị tồn kho lớn nhất trong nhóm 40 doanh nghiệp được thống kê là Novaland – HoSE: NVL (đạt 145.006 tỷ đồng), theo sau là Vingroup (128.230 tỷ đồng). Trên thực tế, toàn thị trường cũng chỉ có 2 đơn vị này có giá trị tồn kho đạt trên ngưỡng 100.000 tỷ đồng – một biểu hiện cho vị thế “đỉnh của chóp” mà 2 đơn vị đang nắm giữ.

Có quy mô tồn kho hàng chục ngàn tỷ đồng là 5 đơn vị: Vinhomes – HoSE: VHM (57.981 tỷ đồng), Khang Điền (22.449 tỷ đồng), Nam Long (20.303 tỷ đồng), Đất Xanh (13.830 tỷ đồng) và Phát Đạt (12.853 tỷ đồng).

17 đơn vị khác có quy mô tồn kho ở hàng ngàn tỷ đồng, gồm: Tài chính Hoàng Huy (9.400 tỷ đồng), DIC Group (7.865 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (6.922 tỷ đồng), Taseco Land (4.964 tỷ đồng), TTC Land – HoSE: SCR (4.016 tỷ đồng), Văn Phú Invest (3.347 tỷ đồng), CIC Group – HoSE: CKG (3.104 tỷ đồng), Hải Phát Invest (2.671 tỷ đồng), Kosy Group – HoSE: KOS (2.546 tỷ đồng), Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (2.294 tỷ đồng), Nam Mê Kông (1.997 tỷ đồng), EverLand (1.360 tỷ đồng), Hodeco (1.343 tỷ đồng), Hoàng Quân (1.341 tỷ đồng), Tập đoàn C.E.O (1.275 tỷ đồng), DRH Holdings – HoSE: DRH (1.167 tỷ đồng) và Xuân Mai – UPCoM: XMC (1.049 tỷ đồng).

Trong số trên, các doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tổng tài sản gồm: Quốc Cường Gia Lai (74,1%), Khang Điền (71%), Nam Long (68%), CIC Group (63,8%), Nam Mê Kông (63,3%), Novaland (62,5%), Tài chính Hoàng Huy (61%), Phát Đạt (56,7%), SJ Group – HoSE: SJS (55,2%), Kosy (53,5%), Taseco Land (52,6%), Đất Xanh (48%), DIC Group (43,3%)…

Xem xét các doanh nghiệp được liệt kê như trên, có thể thấy hầu hết doanh nghiệp nắm giữ hàng tồn kho lớn nhất đang có lợi thế trên thị trường hiện tại, như: Vinhomes, Vingroup, Khang Điền, Nam Long, Tài chính Hoàng Huy, Taseco Land, Văn Phú Invest, Nam Mê Kông, Tập đoàn C.E.O… Thậm chí Novaland – doanh nghiệp đang trong tình thế khó khăn nhưng triển vọng trung – dài hạn cũng không phải quá tệ, bởi các dự án đã và đang đạt được những bước tiến trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý (như Aqua City). Vượt qua được khúc quanh này, Novaland có tiềm năng tăng trưởng rất lớn.

Một thống kê thú vị khác củng cố cho việc tồn kho tăng mang lại lợi thế cho doanh nghiệp là trong số các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế 9 tháng tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước, chiếm phần lớn là các doanh nghiệp có tồn kho tăng như: Kosy, EverLand, Taseco Land, SJ Group, Dịch vụ Hoàng Huy, Vingroup, Tập đoàn C.E.O, Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM, Licogi…

Ngược lại, các doanh nghiệp suy giảm hàng tồn kho lại có nhiều cái tên góp mặt trong nhóm suy giảm lợi nhuận sau thuế và lỗ trong 9 tháng như: Novaland, An Gia, Hải Phát Invest, Sunshine Homes…

Tất nhiên, không phải doanh nghiệp nào có tồn kho cao và tồn kho tăng cũng là tích cực, thậm chí ở giai đoạn vừa qua và hiện tại còn khốn đốn vì chôn vốn, kẹt tiền. Nhưng nhìn về dài hạn, đó vẫn là điểm tựa để doanh nghiệp có cơ phục hồi. Nói một cách hình ảnh, chưa biết bao giờ “nên hồ” nhưng trước tiên phải có “bột” đã, còn với bối cảnh mới về chính sách – pháp luật hiện nay, chuyện “nước lã mà vã nên hồ” đã dần trở thành một điều xa xỉ.