Các doanh nghiệp đua nhau mở rộng quỹ đất bất động sản công nghiệp

 Đầu năm 2021, phân khúc này tiếp tục có những cuộc chạy đua mở rộng quỹ đất. Bên cạnh đó, việc phát triển các KCN mới ở các tỉnh thành lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm “sức nóng” của giá thuê.

Trước những dự báo lạc quan về khả năng phục hồi kinh tế Việt Nam giai đoạn 2021 - 2022 và kết quả thu hút đầu tư 3 tháng đầu năm 2021 tăng trưởng khá mạnh, hàng loạt dự án xây dựng khu công nghiệp (KCN) quy mô hàng trăm héc-ta, giá trị đầu tư nhiều ngàn tỷ đồng tại nhiều tỉnh, thành được phê duyệt chủ trương. Điều này nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu đất cho sản xuất công nghiệp dự báo sẽ tăng vọt trong thời gian tới.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm 2021 đạt khoảng 165 USD/m2/kỳ hạn thuê, tỷ lệ lấp đầy hơn 85%. Tại Hà Nội, giá chào thuê trung bình duy trì ở mức 140 USD/m2/kỳ hạn thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%. Đáng chú ý, số lượng khu công nghiệp tại TP.HCM và Hà Nội gần như giữ nguyên khiến cho giá thuê bất động sản (BĐS) công nghiệp không ngừng gia tăng.

Giá thuê không ngừng tăng ảnh hưởng đến các ngành có tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp, chẳng hạn như dệt may và đồ nội thất. Nếu đà tăng không được kiềm chế, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài ít nhiều sẽ gặp khó khăn hơn. Việc nghĩ đến những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của BĐS công nghiệp Việt Nam là hết sức cần thiết.

Ông David Jackson - CEO Colliers Việt Nam cho rằng, BĐS công nghiệp hiện đang rất màu mỡ, điều này khiến nhiều doanh nghiệp chạy đua mở rộng quỹ đất.

Đại diện Colliers Việt Nam cho rằng việc phát triển các KCN mới ở các tỉnh thành lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm “sức nóng” của giá thuê. Hiện tại, ở phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương hay Bắc Ninh, nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn.

Một số tỉnh ở khu vực phía Nam cũng có kế hoạch mở rộng các KCN để thu hút đầu tư nước ngoài. Ví dụ, tỉnh Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia, KCN Sài Gòn - Mê Kông có diện tích 200 ha, KCN Tân Tập có diện tích 654 ha và KCN Lộc Giang có diện tích 466 ha. Sáu địa phương của tỉnh Đồng Nai như các huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và TP Long Khánh có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, mỗi KCN từ 200 ha đến 900 ha, để giải quyết tình trạng thiếu diện tích.

Về mô hình phát triển, CEO Colliers Việt Nam nhìn nhận KCN sinh thái là một mô hình phù hợp và nên được phát huy. Trong đó, các doanh nghiệp cùng cam kết, hợp tác và hành động để đạt được các mục tiêu chung về sử dụng tài nguyên và môi trường.

"Sổ tay phát triển khu công nghiệp sinh thái cho các nước đang phát triển châu Á” của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cho biết, có thể phân loại KCN sinh thái thành 5 nhóm, bao gồm: KCN sinh thái nông nghiệp, KCN sinh thái lọc hóa dầu hay hóa chất, KCN sinh thái tái tạo tài nguyên, KCN sinh thái nhà máy điện và KCN sinh thái năng lượng tái sinh.

Mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững nói chung, giúp giảm khai thác tài nguyên, hạn chế ảnh hưởng đến môi trường trong khi vẫn không ảnh hưởng đến hiệu suất của các doanh nghiệp. Ngoài ra, môi trường này cũng sẽ đóng góp tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu.

Các khu công nghiệp tại Việt Nam có lợi thế hơn trong việc thu hút FDI so với nhiều quốc gia trong khu vực nhờ giá thuê rẻ.

Các bước đi cụ thể có thể thực hiện là nâng cao năng lực chuyển giao công nghệ của doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ tiên tiến và hạn chế phát thải tối đa và thí điểm chuyển đổi trước một số KCN theo mô hình KCN sinh thái để rút ra cách làm hiệu quả nhất.

Ông David Jackson cũng cho rằng các địa phương nên có cơ chế để thường xuyên cập nhật tình hình phát triển KCN, chính sách phát triển, cách làm hay… để cùng nhau phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ.

Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.

“Bên cạnh đó, việc liên kết giữa các khu công nghiệp với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistic. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp”, ông David nhấn mạnh.

Nói về sự phát triển nhanh chóng của bất động sản KCN, tại cuộc họp báo quý I/2021, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, khoảng 2năm vừa qua, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản KCN cả về nguồn cung và giá.

Theo bà An, năm 2020 có thể nói là một năm thành công của bất động sản KCN Việt Nam. Trừ ảnh hưởng duy nhất là do dịch Covid-19, các nhà đầu tư nước ngoài dù rất quan tâm nhưng không thể sang được.

Bà An nhận định, thời gian qua, có những KCN tăng giá lên đến tới 30 - 40%. Đa số các KCN khác cũng tăng khoảng 5 - 10%, đây cũng là ngưỡng cao so với trước đây. Việc tăng giá cũng phản ánh nhu cầu thực đang tăng. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp sản xuất cũng mở rộng, đầu tư mở mới các nhà máy, nhà xưởng sản xuất tại một số khu công nghiệp.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc tăng trưởng nhu cầu lớn là một nguyên nhân dẫn đến việc giá đất trong các KCN tăng nhanh.Trong khi đó, nguồn cung đất tại các KCN mặc dù cũng đang gia tăng nhưng chưa đủ đáp ứng. Quỹ đất ở những khu vực được coi là đắc địa (gần Hà Nội, TP.HCM, gần cảng biển, sân bay...) ngày càng cạn kiệt. Do đó, các KCN mới hiện đang lan rộng rakhu vực lân cận xung quanh nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ.