Các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Với vai trò là đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế quan trọng như công nghiệp, du lịch và dịch vụ… sự đi xuống của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.

Ngoài ra, sự giảm tốc của thị trường còn do nhiều nguyên nhân chủ quan khác, là các rào cản về chính sách như: công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Thực tiễn, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn; Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn nhiều chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Tiến Sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản là: Trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp; Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như: Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi.

Chia sẻ tại Hội thảo về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản, bao gồm: Kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Trong khi đó, PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, về dài hạn, chuyển đổi số là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản Việt Nam. Trước mắt, để thị trường nhanh chóng bước vào giai đoạn phục hồi, cần đẩy nhanh tiến độ, chất lượng của dự thảo Luật Đất đai.

Cũng theo bà Nhung, với các tồn tại về thuế, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, cần có hướng tiếp cận mới. Chính sách thuế cần phải tiếp cận theo hướng nuôi dưỡng nguồn thu, doanh nghiệp chưa hoạt động thì chưa có nguồn thu để đóng góp, chưa kể các khó khăn sau dịch Covid-19.