Tâm lý nhà đầu tư bất động sản 2025: Từ “lướt sóng” đến trường vốn?

Góc nhìn của nhà đầu tư thay đổi

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, đến 64% nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường sơ cấp, một lựa chọn được xem là “bến đỗ an toàn” nhờ sự đảm bảo từ chủ đầu tư về pháp lý, tiến độ và hạ tầng. Hàng loạt tiêu chí như pháp lý dự án (78%), hạ tầng kết nối (71%), hệ tiện ích (66%) và cảnh quan thiết kế (47%) đang trở thành “la bàn” đầu tư mới, vượt trên các yếu tố mang tính thời điểm như khuyến mãi hay giá rẻ.

66% nhà đầu tư được khảo sát cho biết họ có kế hoạch giữ bất động sản trong 3–10 năm, với 39% chọn mốc 3–5 năm và 27% lên tới 5–10 năm. Ngược lại, chỉ 12% có ý định thoát hàng trong vòng dưới 1 năm – một bằng chứng rõ rệt cho thấy lối chơi “ăn nhanh – rút gọn” đang dần lui vào dĩ vãng.

Sức cầu từ người mua để ở – vốn bị lu mờ trong thời kỳ đầu cơ – đang trở lại đầy chủ động. Tỉ lệ mua nhà để ở hiện chiếm tới 64%, mức cao nhất trong ba năm gần đây. Tâm lý “án binh bất động” đã tan biến, khi chỉ còn 6% người tham gia khảo sát trì hoãn quyết định mua, giảm mạnh so với 17% trước đó.

Người mua cũng sẵn sàng vay vốn nếu sản phẩm xứng đáng với giá trị sống. 66% cho biết họ sẽ dùng đòn bẩy tài chính nếu dự án đáp ứng đủ tiêu chí: pháp lý minh bạch, tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt và chất lượng xây dựng đảm bảo. Tư duy “vay để sống tử tế” dần thay thế “vay để lướt sóng”.

Thực tế, trước đây, khi thị trường nóng sốt, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền ở những khu vực xa trung tâm, chưa hoàn thiện hạ tầng, miễn là có khả năng “sốt giá” trong ngắn hạn. Tuy nhiên, hiện tại, khẩu vị rủi ro đã giảm. Nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, và khả năng khai thác dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường đã được định hình.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng tìm kiếm liên quan đến “bất động sản cho thuê”, “căn hộ pháp lý hoàn chỉnh” hay “đất nền quy hoạch rõ ràng” tăng trưởng 25–35% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh xu hướng chuyển dịch rõ rệt của nhà đầu tư từ kỳ vọng lãi vốn sang tạo dòng tiền.

Phân khúc nào “hút” nhà đầu tư dài hạn?

Một trong những phân khúc được đánh giá hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư dài hạn trong năm 2025 là bất động sản khu công nghiệp. Với làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam tiếp tục mạnh mẽ, cùng dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định, nhu cầu thuê đất và kho xưởng tại các khu công nghiệp ngày càng lớn.

Theo báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút hơn 16 tỷ USD vốn FDI, trong đó có hơn 60% đổ vào lĩnh vực công nghiệp chế biến – chế tạo và hạ tầng khu công nghiệp. Các địa phương như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Long An… đang trở thành điểm sáng khi sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối tốt và chính sách thu hút đầu tư đồng bộ.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property nhận định: “Bất động sản khu công nghiệp là phân khúc mang tính chiến lược, tạo dòng tiền ổn định và phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn trung – dài hạn. Với sự mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia tại Việt Nam, tiềm năng tăng giá trị đất công nghiệp còn rất lớn.”

Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là các sản phẩm trung – cao cấp có vị trí trung tâm hoặc gần các trục giao thông lớn tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… cũng đang được giới đầu tư dài hạn quan tâm. Khi nhu cầu ở thực vẫn cao và thị trường cho thuê đang phục hồi mạnh sau đại dịch, các căn hộ có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tỷ suất khai thác ổn định 6–8%/năm trở thành lựa chọn hấp dẫn.

Bên cạnh đó, sau thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh và suy giảm du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng đang dần lấy lại đà phục hồi, đặc biệt là các dự án được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế, có mô hình quản lý bài bản và tỷ suất lợi nhuận rõ ràng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: “Phân khúc nghỉ dưỡng trong năm 2025 sẽ không còn ‘nóng ảo’ như trước, thay vào đó là cuộc chơi của các nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên tính minh bạch, khả năng khai thác và quản lý tài sản chuyên nghiệp.”