Thị trường bất động sản khu công nghiệp: Điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, chờ chu kỳ tăng trưởng mới?

Giữ vững sức hút

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 đạt 21,52 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, con số dự án đăng ký mới đạt 1.988 dự án, vốn đăng ký đạt 9,29 tỷ USD trong giai đoạn này lại cho thấy một thực tế khác: lượng dự án đăng ký mới tăng 21,7% so với cùng kỳ năm trước nhưng vốn đăng ký lại giảm tới 9,6%.

Ông John Campbell, Giám đốc bộ phận Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam nhận định: “Việt Nam đang trở thành trung tâm sản xuất mới của khu vực nhờ chính trị ổn định, chi phí vận hành cạnh tranh và đặc biệt là mạng lưới khu công nghiệp ngày càng mở rộng và hiện đại hóa. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản và châu Âu đang tìm đến Việt Nam.

Về giá thuê, theo số liệu từ CBRE Việt Nam, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam hiện đạt trung bình 175 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng khoảng 1,4% so với cùng kỳ năm 2024. Khu vực phía Bắc ghi nhận mức tăng cao hơn, khoảng 4,2%, đạt 137 USD/m². Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm cũng giữ mức cao: 89% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc, cho thấy nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu chưa hoàn toàn phục hồi.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết: “Những khu công nghiệp có vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng thuận tiện và hướng tới phát triển bền vững đang được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn. Trong vài năm tới, nhu cầu thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và logistics.”

Ngoài yếu tố chi phí, một trong những lý do giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam giữ được sức hút là khả năng thích ứng với xu hướng phát triển xanh và bền vững. Nhiều khu công nghiệp mới hiện nay đã áp dụng mô hình khu công nghiệp sinh thái, sử dụng năng lượng tái tạo, xử lý nước thải tuần hoàn và xây dựng hệ sinh thái dịch vụ đi kèm như logistics, kho bãi, khu lưu trú cho chuyên gia...

Sẵn sàng cho chu kỳ tăng trưởng mới?

CBRE Việt Nam nhấn mạnh, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam bước sang giai đoạn mới với nhiều biến số và thách thức. Mặc dù vậy, Việt Nam cho thấy sự chủ động khi là quốc gia đầu tiên tại Đông Nam Á đạt được thỏa thuận khung thương mại với Mỹ. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đang trải qua quá trình đổi mới và cải cách toàn diện bộ máy hành chính. Việc hợp nhất tỉnh thành và những cải cách nhằm tinh gọn bộ máy hành chính hứa hẹn tạo nên những tác động tích cực trong dài hạn như đơn giản hóa thủ tục cấp phép, mở rộng quỹ đất phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế cũng như hình thành các khu thương mại tự do.

Mặc dù trong ngắn hạn, quá trình sắp xếp bộ máy có thể phần nào kéo dài tiến độ triển khai một số dự án và bộ máy chính quyền địa phương mới cũng cần thời gian để hoàn thiện quy hoạch tỉnh và hạ tầng giao thông; đây vẫn sẽ là tiền đề cho một chu kỳ phát triển bền vững của kinh tế cũng như BĐS Công nghiệp Việt Nam.

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp bùng nổ thực sự. Từ năm 2024 đến 2027, Việt Nam dự kiến sẽ bổ sung thêm 15.200 ha đất công nghiệp và 6 triệu m2 kho bãi để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Quy mô phát triển lớn này tạo ra môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing, đánh giá khi Việt Nam thu hút được về quy mô, chất lượng của nguồn vốn FDI, thì rất nhiều tập đoàn lớn đầu tư vào Việt Nam và chỉ cần một tập đoàn lớn đầu tư sẽ kéo theo những công ty "ăn theo" các tập đoàn đó.

“Tôi có không ít bạn đã và đang triển khai khu công nghiệp vừa và nhỏ ở Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang. Họ cứ xây dựng xong là có đối tác từ Hong Kong, Trung Quốc đến hỏi thuê với mức giá tốt. Tôi nghĩ rằng, đây là một tín hiệu tuyệt vời, bởi khi bất động sản khu công nghiệp phát triển tốt có thể tạo ra công ăn việc làm cho người dân. Đồng nghĩa, người dân có thu nhập để mua nhà, đầu tư, nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo ra sự phát triển bền vững cho đất nước”, ông Trung chia sẻ.