Căn hộ cao cấp khó tìm đầu ra

Đây là hoàn cảnh của anh Võ Thanh Tuấn (TP.HCM). Anh Tuấn cho biết, năm 2018, trong khi thị trường bất động sản phát triển tốt, trào lưu đầu tư căn hộ cao cấp nở rộ, anh đánh liều “xuống tiền” mua một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 110m2 ở khu đảo Kim Cương (TP. Thủ Đức hiện nay) với giá 9,6 tỷ đồng (tương đương 87 triệu đồng/m2).

“Chủ đầu tư cho phép đóng 30% ban đầu (tương đương 2,88 tỷ đồng), 70% còn lại sau khi bàn giao nhà mới phải thanh toán. Tuy nhiên đến khi chủ đầu tư bàn giao nhà thì tôi không có đủ tiền để đóng nền phải cắn răng vay ngân hàng thêm 6 tỷ đồng”, anh Tuấn nói.

Tính từ lúc bàn giao nhà đến nay đã hơn 3 năm, mỗi tháng anh Tuấn phải trả tiền lãi ngân hàng gần 60 triệu đồng. Trong khi đó, anh Tuấn đang cho thuê căn hộ này với giá 18 triệu/đồng/tháng. Như vậy, anh Tuấn phải “xoay” 42 triệu đồng/tháng trả nợ ngân hàng. “Gánh nặng nợ ngân hàng nhiều lúc khiến tôi khó thở”.

Hiện tại, anh Tuấn đang rao bán căn hộ hạng sang của mình. Mặc dù cũng có nhiều người hỏi mua nhưng vẫn chưa bán được do “họ trả giá quá thấp so với giá tôi mua ban đầu, nếu bán tôi lỗ nhiều lắm, tính cả tiền trả nợ ngân hàng hơn 3 năm nay, tiền lỗ lại càng nhiều hơn, nên không nỡ bán, mà hiện nay thị trường trầm lắng, lãi suất đang có dấu hiệu tăng, người mua dù có nhu cầu cũng ‘chùn tay’ hơn nên càng khó bán”.

Thời gian qua, trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn”, nghĩa là mua rồi nhưng muốn bán lại thì không bán được, xuất hiện khá nhiều, phần lớn rơi vào nhà đầu tư mua căn hộ cao cấp. Đa số nhà đầu tư rơi vào tình thế này đều sử dụng đòn bẩy “quá tay”, khi mua với tâm thế “dù không bán được thì căn hộ cao cấp ít ra cũng cho thuê lại được với giá cao”.

Tuy nhiên, điều những nhà đầu tư này không lường trước được là đại dịch Covid-19 xảy ra. Ngay cả sau khi dịch bệnh đã được kiểm soát thì tình hình kinh tế nói chung, thị trường bất động sản phải đối mặt với vô vàn khó khăn, đặc biệt trong nửa đầu năm 2022, khi thanh khoản thị trường các tháng gần đây sụt giảm mạnh, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị siết và không có dấu hiệu “nới lỏng”, lãi suất cho vay tại các ngân hàng cũng đồng loạt tăng. Với những diễn biến khó lường của thị trường như vậy, những nhà đầu tư “vung tay quá trán” như trên sẽ gặp rất nhiều khó khăn, khó trụ lại trong thị trường.

Trong báo cáo thị trường tháng 7/2022, DKRA Vietnam nhận định, thanh khoản phân hộ thứ cấp (tức là căn hộ bán lại giống như trường hợp căn hộ của anh Tuấn) sẽ tiếp tục suy giảm tiếp nối đà giảm trong quý 2/2022, phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. 

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thực cho rằng, với số tiền gần 10 tỷ, thay vì “ném” vào căn hộ cao cấp, họ có thể mua được những sản phẩm tốt hơn nhưng giá thành thấp hơn ở các phân khúc khác như nhà phố.

Anh Hoàng (TP.HCM), môi giới tại một sàn giao dịch bất động sản cho biết, thời gian qua, nhiều khách hàng ký gửi căn hộ cao cấp nhờ anh bán giúp trong thời gian ngắn nên sẵn sàng chịu lỗ từ 100 - 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu nhưng đến nay “hàng vẫn chưa bán được”.

“Phần lớn khách hàng ký gửi tại sàn đều đang gặp khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng nên muốn bán nhanh để thu hồi vốn và xoay tiền trả nợ. Tuy nhiên dù chào mời “khàn cả cổ” thì mấy tháng này tôi chưa bán được căn hộ nào cho khách hàng. Thế mới thấy, phân khúc căn hộ cao cấp này lúc mua thì dễ lắm, nhưng đến khi bán lại thì rất khó khăn,” anh Hoàng nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM những năm gần đây đang rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu lẫn lệch pha phân khúc nhà ở. Trong khi nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp liên tục tăng thì từ năm 2020, phân khúc nhà ở vừa túi tiền (từ 2 tỷ đồng/căn trở xuống) đã hoàn toàn “tuyệt chủng”. Sự mất cân bằng này đã đẩy giá bán sơ cấp không ngừng tăng cao. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại biến động ngược chiều, cả về giá lẫn tính thanh khoản, khiến nhà đầu tư thứ cấp lâm vào tình thế “khốn đốn”, mua dễ bán khó. 

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi đầu tư căn hộ cao cấp, nhà đầu tư cần xác định rõ mục đích đầu tư và khả năng tài chính của mình. Không nên chạy theo trào lưu, chạy theo đám đông, “xuống tiền” vào phân khúc cao cấp để rồi rơi vào tình cảnh “mắc cạn” vì thị trường không còn “dễ ăn” như trước.