Căn hộ dịch vụ: Xu hướng đầu tư mới trong năm 2025?

Phân khúc tiềm năng

Sự gia tăng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, cùng với việc mở rộng các khu công nghiệp, đã thu hút một lượng lớn chuyên gia quốc tế đến làm việc. Điều này tạo ra nguồn cầu ổn định cho thị trường căn hộ dịch vụ. Song song đó, nhiều chung cư tại Hà Nội đã liên tục đưa ra thông báo yêu cầu chủ nhà không được cho thuê căn hộ theo ngày, theo giờ, nhằm tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo sự riêng tư cho cư dân.

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản của Savills, phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đã ghi nhận những tín hiệu tích cực trong quý IV/2024. Tổng nguồn cung đạt 6.346 căn thuộc 64 dự án, duy trì ổn định so với quý trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ vào việc dự án Swiss-Belresidences Hà Nội chính thức đi vào hoạt động. Công suất lấp đầy của phân khúc này cũng tăng 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm, đạt mức 84%, cho thấy sức hút ngày càng lớn của loại hình bất động sản này.

Một điểm đáng chú ý là các căn hộ dịch vụ chất lượng cao, đặc biệt là hạng A và hạng B, tiếp tục được ưa chuộng. Công suất lấp đầy của hai phân khúc này tăng mạnh theo quý, trong khi hạng C lại ghi nhận mức giảm 2 điểm phần trăm. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ cũng tăng 1% theo quý và 2% theo năm, với hạng C là phân khúc duy nhất có mức giá thuê giảm.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự cải thiện của phân khúc căn hộ dịch vụ được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính: dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nhu cầu từ các khu công nghiệp. “Sự mở rộng và phát triển của các khu công nghiệp tại Hà Nội cùng với dòng vốn FDI mạnh mẽ đã khiến nhu cầu về căn hộ dịch vụ tăng trưởng đáng kể,” ông Powell nhận định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất Động Sản Việt Nam cho biết, căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn cao cấp tại các quận lõi trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn cho giới đầu tư bất động sản. Thời gian gần đây, dòng sản phẩm này được coi là xu hướng tối ưu cho các nhà đầu tư tìm kiếm các sản phẩm mang lại cơ hội sinh lời ổn định, đặc biệt khi nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng và linh hoạt.

Căn hộ dịch vụ dự kiến sẽ có bước phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của lối sống hiện đại: đề cao sự di chuyển linh hoạt và trải nghiệm sống. Đặc biệt là nhu cầu về nhà ở cao cấp ngày càng gia tăng nhờ sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung và thượng lưu, cùng với nhu cầu từ đội ngũ chuyên gia quốc tế đến làm việc được thúc đẩy bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và sự mở rộng của các khu công nghiệp công nghệ cao tại các tỉnh, thành lân cận Hà Nội.

Yếu tố thúc đẩy căn hộ dịch vụ phát triển

Sự gia tăng vốn FDI và mở rộng các KCN đã kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho các chuyên gia, kỹ sư và kỹ thuật viên nước ngoài. Ví dụ điển hình là Bắc Ninh, nơi có 6.000 doanh nghiệp được chấp thuận sử dụng lao động nước ngoài với gần 15.000 người đã được cấp hoặc gia hạn giấy phép lao động. Tuy nhiên, các khu vực lân cận Hà Nội vẫn đối mặt với tình trạng nguồn cung căn hộ dịch vụ hạn chế và chất lượng không đồng đều.

Theo ông Matthew Powell, các chuyên gia nước ngoài thường có yêu cầu cao về chất lượng và dịch vụ đối với nơi lưu trú. Do đó, nhu cầu nhà ở của họ chủ yếu tập trung tại Hà Nội, nơi có hệ thống tiện ích đa dạng và nguồn cung căn hộ dịch vụ chất lượng cao.

Về triển vọng nguồn cung, từ năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm 17 dự án căn hộ dịch vụ mới với tổng cộng 4.077 căn. Trong đó, năm 2025 sẽ có 7 dự án cung cấp 2.889 căn, nổi bật là Tây Hồ View Complex với nguồn cung hạng A lớn nhất. Đến năm 2026, một dự án tại Quận Tây Hồ dự kiến cung cấp thêm 162 căn. Khoảng 83% nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu vực nội thành, trong khi 17% còn lại nằm ở phía Tây Hà Nội.

Các đơn vị vận hành quốc tế tiếp tục thể hiện sự lạc quan với thị trường, chiếm ưu thế với 87% nguồn cung căn hộ dịch vụ trong tương lai. Những cái tên nổi bật bao gồm The Ascott, Lotte Group, Parkroyal Serviced Suites Hà Nội, Shilla Hotels & Resorts, Hilton và Hyatt.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với không ít thách thức. Giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn so với các loại hình nhà ở khác khiến nhiều người lao động lựa chọn phương án thuê nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư. Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, dân số thường trú dự kiến đạt 11 triệu người vào năm 2030, tăng từ mức 9 triệu hiện tại, cùng với 1,5 triệu dân vãng lai. Tỷ lệ đô thị hóa cũng được kỳ vọng tăng từ 49% lên 70% vào năm 2030. Trong bối cảnh giá nhà ở sơ cấp tăng 9% theo quý và 29% theo năm, lên mức 75 triệu đồng/m2 trong quý IV/2024, việc thuê nhà sẽ tiếp tục là lựa chọn phổ biến.

Nhìn chung, phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đang trên đà phục hồi và phát triển mạnh mẽ nhờ sự hỗ trợ từ dòng vốn FDI và sự mở rộng các khu công nghiệp. Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng, các nhà đầu tư và đơn vị vận hành cần tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ và đa dạng hóa các lựa chọn nhà ở, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.