Cẩn trọng khi giao dịch BĐS bằng hợp đồng hứa mua – hứa bán

Khách hàng luôn là người chịu thiệt thòi

Hợp đồng này thường xuất hiện nhiều trong lĩnh vực mua bán nhà ở và đất đai, ở một số trường hợp cụ thể sau: bên bán chưa được cấp hoặc đang làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); bán một phần thửa đất nhưng chưa làm thủ tục hoặc đang làm thủ tục tách thửa; bán một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng GCN QSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng; mua căn hộ, đất thuộc dự án đang trong quá trình xây dựng chưa được hoàn thành...

Trên thực tế thì các trường hợp trên vẫn chưa đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau mà người mua và người bán sẵn sàng ký kết hợp đồng thoa thuận hứa mua – hứa bán tài sản.

Rủi ro có thể diễn ra ở cả 2 phía, tuy nhiên người mua sẽ gánh chịu nhiều phần thiệt hơn.

Thứ nhất, bên mua chưa sở hữu tài sản nhưng tiền thì đã giao cho bên bán một phần hoặc là toàn bộ. Do vậy sau một thời gian có thể xảy ra trường hợp bên bán không thực hiện được hợp đồng hoặc giá bất động sản tăng cao làm bên bán đổi ý gây ra tranh chấp. Dù những tranh chấp này có thể khởi kiện tại tòa nhưng sẽ làm tiêu tốn nhiều thời gian và công sức.

Thứ hai là không bảo đảm về mặt pháp lý: Đây chỉ là thỏa thuận giữa các bên, và chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện mua – bán nên dạng hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực. Do đó không có sự thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, tính pháp lý của tài sản không được đảm bảo. Bên cạnh đó, người “hứa mua” cũng khó để xác minh các thông tin như tài sản đang bị hạn chế chuyển nhượng, bị ngăn chặn hoặc đang bị kê biên thi hành án... hay không?

Đơn cử về vụ việc công ty Alibaba từng bị phát hiện có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, ông Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba, cùng em ruột là Nguyễn Thái Lĩnh, Tổng giám đốc Công ty Alibaba và 18 bị can khác đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án BĐS không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.361 bị hại, chiếm đoạt số tiền 2.264 tỉ đồng.

Tương tự, đằng sau những “hợp đồng hứa”, một nhóm khách hàng và Công ty TNHH bất động sản Phú Gia Hân đã ký “Thỏa thuận đặt chỗ” trong khi phía Phú Gia Hân chưa sở hữu sản phẩm mang ra bán. Vì vậy, sau gần 2 năm khi hết thời gian thỏa thuận thì người mua chỉ mới nhận lại được 30% số tiền đã đặt cọc. Số tiền còn lại của chính mình nhưng chưa biết khi nào nhận lại được.

Lợi dụng kẽ hở pháp lý

Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong BĐS chính là đang lách luật Đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Ví dụ, căn nhà có giá trị 1 tỷ đồng nhưng có trường hợp yêu cầu đặt cọc đến 900 triệu đồng. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên. Trong khi hiện nay, luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.

Thêm vào đó, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Vì vậy, để công bằng quyền lợi mua bán giữa các bên, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào điều 57 luật Kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Đồng thời, nêu rõ giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS. Song song đó, cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.