Câu chuyện giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư nhìn từ Singapore

Cách làm của Singapore

Trong ý kiến của mình, Bộ Xây dựng không nêu cụ thể những quốc gia đang áp dụng chính sách giới hạn thời gian sở hữu căn hộ chung cư gồm những nước nào. Tuy nhiên, chẳng nhìn đâu xa, tại Singapore, đất nước nằm ngay trong khu vực Đông Nam Á, hoàn toàn không có chính sách nào rườm rà như vậy.

Tại Singapore có hai hình thức sở hữu bất động sản (BĐS), gồm sở hữu có thời hạn (leasehold) và sở hữu vô thời hạn hay sở hữu vĩnh viễn (freehold). Khác với Việt Nam, khái niệm về “quyền sở hữu đất” không tồn tại ở Singapore. Cho nên việc Bộ Xây dựng đem so sánh chính sách cấp sổ hồng có thời hạn đang được các nước trên thế giới áp dụng là chưa thực sự thỏa đáng và có phần khiên cưỡng.

Theo thống kê, 75% đất đất tại Singapore là đất công, tức là là thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Vì thế, hầu hết các BĐS nhà ở, căn hộ chung cư dù là do tư nhân hay do nhà nước đầu tư xây dựng cũng đều thuộc hình thức sở hữu có thời hạn (leasehold).

Bản chất đất đai thuộc loại leasehold là đất thuê. Vì vậy, sau khi kết thúc thời hạn thuê, chủ đất sẽ mất quyền sở hữu và phải trả đất lại cho chủ ban đầu là nhà nước. Khi đó, những quyền lợi của người sở hữu BĐS như công trình xây dựng hay nhà ở hình thành trên mảnh đất đó cũng sẽ không còn hiệu lực. Nhà nước hoàn toàn không có nghĩa vụ phải bồi thường cho chủ sở hữu công trình, nhà ở xây dựng trên mảnh đất đó.

Có hai loại thời hạn thuê chủ yếu được áp dụng tại Singapore là 99 năm và 999 năm, ngoài ra còn có những thời hạn khác là 30 và 60 năm. Nói cách khác, mặc dù thời gian sở hữu BĐS lên đến 99 hay 999 năm là còn số không tưởng, song về bản chất thì những BĐS loại này vẫn “gắn mác” đi thuê.

Đối với loại hình đất đai, BĐS có thời hạn thuê đất là 99 năm, liên quan đến thời gian đáo hạn thuê, người thuê đất (chủ sở hữu) có hai lựa chọn.

Thứ nhất là nộp tiền cho cơ quan chức năng để gia hạn hợp đồng thuê đất. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ xem xét đến nhiều yếu tố khác nhau như quy hoạch đất đai, tính hiệu quả trong sử dụng đất đai của chủ sở hữu... để đưa ra mức phí cụ thể mà chủ sở hữu BĐS phải chi trả để kéo dài thời gian sử dụng BĐS. Nếu được phê duyệt, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng BĐS trong thời gian 99 năm nữa. Tuy vậy, mức phí phải trả thông thường vượt quá khả năng chi trả của chủ sở hữu cá nhân nên chỉ có những doanh nghiệp, tổ chức mới lựa chọn cách gia hạn hợp đồng sử đất.

Thứ hai là các chủ sở hữu căn hộ chung cư, nhà ở thỏa thuận bán chung cư, căn hộ mình đang sở hữu cho một chủ đầu tư thứ ba để chuyển đến nơi ở mới, đồng thời thu lại được một khoản tiền nhất định giống như một khoản bồi thường cho căn hộ của mình trên mảnh đất đó. Bằng cách này, chủ sở hữu hiện tại đã đẩy áp lực xin gia hạn hợp đồng cho thuê với cơ quan nhà nước sang cho chủ đầu tư thứ ba, là đơn vị có khả năng thanh toán khoản phí gia hạn hợp đồng. Cách thứ hai giúp cho chủ sở hữu hiện tại thoát khỏi cảnh “mất trắng” nhà/căn hộ khi đáo hạn hợp đồng cho thuê.

Dù là chọn cách nào thì đều phải thực hiện trên tinh thần tập thể. Tức là tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong chung cư đó phải đồng lòng thực hiện. Một cá nhân không thể tự quyết định tất cả.

Tóm lại, ở Singapore, khái niệm thời gian sử dụng căn hộ chung cư thực chất là thời hạn thuê đất, mà phần nhiều thuộc quản lý của nhà nước. Hết hạn thuê đất thì chủ sở hữu căn hộ phải dời đi “tay trắng” mà không nhận được bất kỳ một khoản đền bù nào. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng thuộc quyền sở hữu của nhà nước mà do tư nhân nắm giữ. Trong trường hợp này, thời hạn thuê không được áp dụng, cũng tức là những công trình xây dựng trên mảnh đất đó được sở hữu vĩnh viễn.

Sổ hồng căn hộ chung cư 50-70 năm là chưa hợp lý

Mục đích của Bộ Xây dựng khi đề xuất thời gian sử dụng căn hộ chung cư 50-70 năm nhằm di dời bớt cư dân đang sinh sống tại những tòa chung cư đã cũ, xuống cấp, đảm bảo an toàn cho đời sống người dân.

Về vấn đề này, tại Singapore cũng không có khái niệm thời gian sử dụng căn hộ chung cư.

Trong trường hợp đất xây dựng chung cư là đất thuê của nhà nước và chung cư đã lỗi thời (chứ hiếm khi xảy ra tình trạng xuống cấp đe dọa an toàn của người dân vì chất lượng xây dựng và công tác bảo trì chung cư tại Singapore hơn hẳn Việt Nam), các chủ sở hữu nhà chung cư có thể lựa chọn phương án cùng nhau bán căn hộ của mình cho chủ đầu tư thứ ba. Đơn vị này sẽ đứng ra làm thủ tục xin gia hạn hợp đồng thuê đất và sửa chữa hoặc xây mới công trình.

Nhìn lại câu chuyện nhà chung cư tại Việt Nam, thông thường, chỉ sau 10-20 năm, các công trình này đã xuống cấp đáng báo động. Như vậy, nếu mục đích của Bộ Xây dựng chỉ nhằm xử lý các tòa chung cư cũ, xuống cấp, mất an toàn thì chỉ cần hoàn thiện, bổ sung thêm vào luật các quy định về hoàn trả đất đai có công trình xây dựng trên đó về cho nhà nước khi hết hạn hợp đồng cho thuê đất (cũng từ 50-70 năm) mà nhà nước không phải bồi thường cho chủ sở hữu các công trình xây dựng trên đất đó. Người mua chung cư xây trên các mảnh đất này cần được biết về tính chất thuê này để tính toán và quyết định có nên mua căn hộ chung cư hay không, và với mức giá bao nhiêu.

Còn đối với những mảnh đất sở hữu vô thời hạn, hoặc thuộc quyền sở hữu của tư nhân thì quy định về thời gian sở hữu chung cư này của Bộ Xây dựng càng cho thấy nhiều bất cập. Vì có nhiều công trình chung cư tại Việt Nam xây dựng đã lâu nhưng chất lượng sử dụng vẫn rất tốt, nhưng nếu chiếu theo quy định này thì đến khi đáo hạn sử dụng vẫn bị thu hồi, phá dỡ mà chủ căn hộ không được nhận khoản đền bù nào.

Đây là thiệt thòi rất lớn đối với người mua căn hộ chung cư. Người dân sẽ tỏ ra không mặn mà với phân khúc BĐS này mà nhắm đến những phân khúc khác. Điều này đi ngược lại với xu hướng và gây áp lực lớn lên quy hoạch đô thị, nhất là khi mật độ dân số nội đô ngày càng gia tăng.

Tóm lại, nếu Bộ Xây dựng lo lắng về sự an toàn của các tòa chung cư “lớn tuổi” thì cũng không nhất thiết phải đề ra quy định thời hạn sử dụng chung cư hay thời hạn thuê đất. Thay vào đó, Bộ nên dựa vào các quy định và tiêu chuẩn an toàn trong ngành để đưa ra chính sách thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ cho phù hợp.

Song song với đó phải quy định rõ ràng và cụ thể chính sách đền bù thỏa đáng cho chủ sở hữu căn hộ chung cư nếu không có vướng mắc gì về thời hạn thuê đất; hoặc đền bù theo số năm còn lại trên hợp đồng thuê đất (nếu là đất của nhà nước).