Giới hạn thời gian sở hữu, thị trường căn hộ chung cư có bị “thất sủng”?

Giảm giá thành và tăng tính an toàn

Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 của Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi). Quy định hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ tăng thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, giá căn hộ giảm giúp người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng kinh tế, việc sở hữu nhà ở sẽ trở nên dễ dàng hơn. Ngoài ra, hạn sử dụng của căn hộ chung cư căn cứ vào thời gian sử dụng của công trình, khi hết thời gian sử dụng chung cư sẽ được cải tạo, xây dựng lại, tránh tình trạng xuống cấp, tăng thêm tính an toàn cho người sử dụng.

Tuy nhiên, đề xuất hạn sử dụng chung cư nhận được nhiều ý kiến trái chiều, các chuyên gia cho rằng đây là đề xuất không phù hợp nhất là với căn hộ chung cư được xây dựng trên đất đai được sở hữu lâu dài và các chủ sở hữu có quyền sử dụng đất xây chung cư theo quy định của pháp luật. Nếu đề xuất được thông qua sẽ gây ra những mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư.

Nhiều ý kiến cho rằng nên quy định thời hạn sở hữu chung cư dài hơn, vì theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 03:2021/BXD) đối với công trình cấp 1 thì thời hạn sử dụng phải trên 100 năm. Các loại hình đất khác nhau sẽ phù hợp với từng sản phẩm bất động sản khác nhau nếu dự án chung cư được xây dựng trên đất đai được sở hữu lâu dài thì thời hạn sở hữu căn hộ cũng phải lâu dài. Vì vậy, việc đề xuất sở hữu căn hộ chung cư từ 50 đến 70 năm là không hợp lý.

Trên thực tế, các chung cư đều có thời hạn sau một thời gian dài sử dụng, khi chung cư xuống cấp, cũ kỹ, không đủ tiêu chuẩn an toàn thì sẽ dược kiểm định, tu sửa hoặc xây lại nhưng người dân vẫn được đảm bảo quyền sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật. Nếu sửa đổi lại thời gian sở hữu sẽ khiến người dân lo lắng, cảm thấy không an tâm vì có khả năng mất hết tài sản.

Căn hộ chung cư cũng chỉ mới được sử dụng phổ biến trong hơn mười năm trở lại đây. Với tâm lý “an cư lạc nghiệp” muốn sở hữu nơi ở ổn định, lâu dài của đa số người Việt thì đề xuất này có thể khiến thị trường nhà ở chung cư bị “ghẻ lạnh”. Người dân sẽ ưu tiên mua đất nền, nhà phố, vì giới hạn thời gian sở hữu chung cư sẽ bị giảm giá trị khi mua bán, sang nhượng cho người khác.

Đề xuất có phù hợp với nhu cầu thị trường?

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư có thể hỗ trợ việc di dời người dân đang sinh sống ở các khu chung cư cũ ở Hà Nội hay TP.HCM, có thể đảm bảo an toàn cho người dân và thuận tiện cho việc xây dựng lại chung cư.

Đối với các thành phố có mật định cư cao như Hà Nội và TP.HCM thì chung cư là giải pháp phù hợp để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân khi đất ở thành phố không đủ đáp ứng với dân số hiện nay, nhưng nếu đề xuất được áp dụng thì người dân có khả năng chuyển sang các tỉnh thành khác mua đất liền thổ để đảm bảo giá trị tài sản.

Giảm thời gian sở hữu thì giá thành chung cư cũng sẽ rẻ hơn so hơn so với hiện tại. Ví dụ, giá bình quân căn hộ tại TP.HCM 50-60 triệu đồng/m2 đối với căn hộ sở hữu lâu dài, thì giá căn hộ sở hữu có thời hạn chỉ dưới 30 triệu đồng/m2… tạo thêm sản phẩm bất động sản cho người dân lựa chọn phù hợp với tài chính. Nhưng câu hỏi được đặt ra ở đây là liệu người dân có chấp nhận mua căn hộ chung cư có thời gian với giá thành thấp hay vẫn giữ quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn.