Chung cư có còn tiếp tục ‘nóng’ trong năm tới?

Nguồn cung chung cư dự báo tiếp tục cải thiện 

Năm 2024, thị trường bất động sản đã có nhiều sự chuyển biến đáng chú ý, ghi nhận đà phục hồi của nhiều phân khúc nhà ở, dẫn đầu là thị trường chung cư Hà Nội. Đi theo đà tăng mạnh về mặt bằng giá, nguồn cung chung cư đã có sự cải thiện đáng kể. Theo đơn vị nghiên cứu CBRE Việt Nam, với tỷ lệ hấp thụ của thị trường trên 90% ngay trong quý đầu mở bán, tổng số căn hộ bán được trong quý đã vượt mốc 8.000 căn, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nắm bắt tâm lý thị trường tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ mở bán các dự án. 

Với tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam khẳng định đây là năm chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở Hà Nội trong suốt 4 năm qua. Dự báo trong năm tới, con số này tăng lên mức 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Đồng quan điểm, OneHousing - đơn vị nghiên cứu thị trường, đưa ra dự báo năm 2025 nguồn cung căn hộ mở bán mới sẽ vượt qua tổng nguồn cung hiện tại.

Căn hộ cao cấp, hạng sang chiếm áp đảo nguồn cung

Nguồn cung gia tăng song tình trạng bị lệch pha khi căn hộ cao cấp, hạng sang chiếm áp đảo vẫn tiếp tục tái diễn trong nhiều năm tới, theo các đơn vị này. Theo các chuyên gia bất động sản, dự báo chung cư mới có giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội sẽ dần “biến mất”.

CBRE đưa ra thống kê cho thấy 75% tổng nguồn cung mới trong quý III tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn vị này nhận định nguồn cung mới dù được cải thiện song vẫn khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bởi phần lớn nguồn cung mới được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.

Cũng theo OneHousing ghi nhận, sau quý III/2024 thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 80,5 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Ở thị trường thứ cấp, mức giá căn hộ trung bình đạt gần 55 triệu đồng/m2, tăng 4% so với quý trước. 

Đơn vị này dự báo, tại thị trường TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mở mới 2025 dự báo sẽ có khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

Dù thị trường chung cư tại TP Hồ Chí Minh không ghi nhận tình trạng sốt nóng như Hà Nội, song mặt bằng giá chung cư vẫn ghi nhận ở ngưỡng cao. Số lượng căn hộ bán ra trong quý III/2024 ghi nhận 1.280 giao dịch, giảm 25% so với quý trước, tuy nhiên giá căn hộ trung bình toàn thị trường ở đây đã đạt hơn 80 triệu đồng/m2.

Dự báo về giá chung cư trong thời gian sắp tới, CBRE cho rằng giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, dự báo có thể tăng từ 5-8% so với năm 2024.

Thị trường thứ cấp hạ nhiệt

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung sơ cấp có sự cải thiện về nguồn cung và giá, càng về gần cuối năm thị trường thứ cấp ghi nhận nhiều diễn biến hạ nhiệt. Giao dịch bắt đầu chững lại, nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ nơm nớp trong nỗi lo “thoát hàng”.

Anh Hoàng (Hà Đông, Hà Nội) cho biết nhóm đầu tư của anh đang cho sửa sang lại 3 căn chung cư hạng sang mua từ giữa năm 2024 để chờ khách mua nhưng tới thời điểm hiện tại, giao dịch vẫn chưa được chốt thành công. Dù môi giới liên tục yêu cầu hạ giá để dễ thanh khoản, song nhóm anh vẫn kỳ vọng chờ giá lên để chốt lời.

Mua căn hộ cao cấp vào tháng 10 năm nay, chị Dung (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết thời điểm này khó tìm được khách mua như thời điểm giữa năm. Chị cho biết, gần cuối năm khách mua có nhu cầu thực đã dần ít đi, chỉ còn lại những người thăm dò thị trường, chờ đợi giá giảm. Dù đã có vài khách hỏi, song tỷ lệ lợi nhuận tối đa là 10% khiến chị chưa muốn bán.

Nhiều môi giới cho rằng, giá chung cư trên thị trường hiện nay đã ở ngưỡng cao, song giao dịch không còn sôi động như thời điểm đầu và giữa năm. Dù nhiều chủ nhà liên tục gửi hàng nhờ rao bán,  giao dịch thực vẫn khá ảm đạm. 

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá rao trung bình chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP HCM có xu hướng sụt giảm, lần lượt 4% và 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm phân khúc này tại hai thị trường cũng đi xuống, lần lượt 3% và 26%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, nhận định thị trường chung cư Hà Nội, TP HCM đang đi ngang sau giai đoạn biến động mạnh. Với nền giá cao, tỷ suất lợi nhuận sụt giảm cùng nguồn cung liên tục bổ sung khiến người mua hạ nhiệt so với dầu năm.