Chung cư liên tục tăng giá tạo cơn “sốt ảo”?

Ông Ánh cho rằng, việc đưa 3 luật trên có hiệu lực sớm sẽ khắc phục nhiều vấn đề hạn chế về pháp lý, giải tỏa khó khăn, giúp các dự án đang dừng có thể được khởi động lại, cũng như tạo điều kiện ra đời các dự án mới. Từ đầu năm 2024 đến nay, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản vẫn liên tục "leo thang". Đặc biệt ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, người có nhu cầu chỉ chậm chân một chút là giá cũng có thể đã thay đổi.

Tại Hà Nội, thống kê của Công ty Savills cho thấy, kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm. Tương tự, tại TP HCM, chung cư đang chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn so với các phân khúc khác.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM thông tin, trong giai đoạn này, giá tăng liên tục với tỷ lệ trung bình 15 - 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã tăng lên 40 - 60 triệu đồng. Căn hộ trung cấp vào năm 2023 đã có giá 50 - 70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2015 chỉ khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp hiện nay mỗi m2 giá từ 70 - 100 triệu đồng. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất dao động 80 - 200 triệu đồng/m2 năm ngoái, còn ở ngoại ô từ 30 - 60 triệu đồng/m2.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Trường Giang, Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land đánh giá, từ năm 2014 đến nay, giá trị chung cư liên tục tăng nhanh và đến nay, phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

"Để làm rõ về tình trạng giá chung cư tăng nóng hiện nay có phải dấu hiệu bất thường, thì chúng ta phải xét trên nhiều khía cạnh. Thông thường, bong bóng hình thành trên yếu tố cung cầu, nhu cầu đầu tư chênh lệch với nhu cầu ở thực, yếu tố về giá, chính sách tiền tệ, nguồn vốn… 

Nguồn cung chung cư đang vô cùng hạn hẹp. Tại Hà Nội, dù liên tục tăng cung, nhưng vẫn không theo kịp nhu cầu của người dân. Nói cách khác, theo tôi, do thiếu cung nên việc chung cư tăng giá không hẳn là bất thường", ông Giang nói. 

Còn theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau. 

Khảo sát của One Housing với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 - 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua bất động sản trên 10 tỷ, trong khi nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư giá 3 - 7 tỷ tại Hà Nội.

Trong đó có cả những người dân đến từ các tỉnh thành khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang. Nhiều người có con sẽ học đại học và rất ít trong số đó có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Thủ đô, do vậy họ lựa chọn chung cư.

Sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng như vậy sẽ khiến nhu cầu tăng, hình thành mặt bằng giá mới.  Ngoài ra, giá trên thị trường trong thời gian qua có bị ảnh hưởng bởi nguồn cung khi một khoảng dài nhiều dự án bị mắc kẹt, không được triển khai.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cũng cho rằng ba bộ luật (Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực giúp thị trường chuyển sang một giai đoạn mới. Ông Tuấn nói chưa từng có tiền lệ luật mới nào được thực thi mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Các quy định mới cũng góp phần tăng giá các loại đất từ dự án, nông nghiệp, đến đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác.

Để đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm, điều này có thể ảnh hưởng đến thanh khoản. Còn nếu không muốn tăng giá bán, các chủ đầu tư phải có sẵn quỹ đất "rẻ" để phát triển ngay từ thời điểm này nhằm tăng ưu thế.

Ông Tuấn nhận định, tìm kiếm quỹ đất luôn là yếu tố sống còn của doanh nghiệp. Tới đây, chỉ những chủ đầu tư có nguồn lực mạnh mới thuận lợi tham gia "sân chơi" phát triển các đại dự án lớn. Những chủ đầu tư quy mô nhỏ có thể tìm kiếm thị trường mới xa trung tâm hơn, hoặc chuyển dịch sang phân khúc chi phí triển khai thấp hơn. Riêng những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính sẽ không còn đất để hoạt động. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ nay đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Nhu cầu nhà ở thực vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa. Cầu đầu tư tiếp tục được củng cố, hướng tới các đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP HCM hoặc đô thị lớn ở các thành phố trực thuộc Trung ương như Đà Nẵng.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Khi áp dụng luật mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản trên thị trường.