Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Đang chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bùng nổ?

Động lực từ Luật mới

Mới đây, bên cạnh Nghị quyết thí điểm có cơ chế đặc thù về quản lý tài chính, đầu tư; quy hoạch, đô thị, tài nguyên, môi trường; ngành, nghề ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược vào thành phố, Đà Nẵng cũng là nơi đầu tiên của Việt Nam thí điểm thành lập Khu thương mại tự do (FTZ), với các ưu đãi về thuế, tín dụng, đất đai... Lạc quan nhưng cẩn trọng, bởi thị trường này đã từng là chiếc nôi của condotel - một sản phẩm đột phá với những cảm xúc “lên đỉnh - xuống đáy” có thể nói là khó quên nhất đối nhiều nhà đầu tư. Song, những chính sách thay đổi luật đất đai của thành phố đã giúp cho dòng sản phẩm này có nhiều tín hiệu khởi sắc trở lại.

Tại một tọa đàm diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng chịu tác động lớn từ sự thay đổi chính sách. Mặt tích cực lớn nhất chính là cải thiện pháp lý, cấp giấy chứng nhận thông qua các hướng dẫn chi tiết, rõ ràng.

“Đặc biệt, loại hình Condotel, Officetel đã được định nghĩa “phần diện tích sàn xây dựng” sẽ có thể được xét cấp chứng nhận sở hữu tuỳ theo thời hạn của dự án. Việc đô thị loại 1,2 và 3 không được phân lô bán nền hay quy định thanh toán giao dịch bằng tiền mặt cũng góp phần lớn giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia mua bán, đưa bất động sản trở lại gía trị thực tế. Dù dự kiến giá có thể tăng, nhưng việc công khai cũng sẽ giúp những nhà đầu tư tiếp cận đầy đủ thông tin, quy trình chính xác, minh bạch” ông Lực chia sẻ.

Hơn nữa, trong bối cảnh Đà Nẵng đang lấy lại vị thế cạnh tranh, kể cả với những thị trường lớn nhất là Hà Nội hay TP. HCM, các doanh nghiệp có tiềm lực chắc chắn sẽ theo đuổi bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng chất lượng hơn, khác biệt hơn khi tiến vào chu kỳ mới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, việc 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai, kinh doanh chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 đang khơi thông điểm nghẽn. Hiện tại, điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi gián tiếp công nhận loại hình bất động sản du lịch – có công năng hỗn hợp gồm du lịch, lưu trú - đã đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện kinh doanh.

“Điều này cung cấp cơ sở để hệ thống pháp luật có thể ban hành thêm các thông tư, nghị định cụ thể hướng dẫn chi tiết về việc quản lý và kinh doanh. Từ đó, hứa hẹn đem lại tiềm năng cho thị trường kinh doanh Condotel sôi động trở lại tại Đà Nẵng, cũng như kích cầu du lịch tại các khu vực phát triển dự án đầu tư xây dựng Condotel trên cả nước”, chuyên gia của Savills nói.

Thực tế, những chỉ số mới về Đà Nẵng là những điều đáng để lưu tâm. Trong 5 tháng đầu năm 2024, Đà Nẵng đã thu hút gần 14.000 tỷ đồng vốn đầu tư trong đó cấp mới 27 dự án FDI với vốn đăng ký hơn 22 triệu USD (chiếm tỷ trọng 70% ngân sách 2024). Lĩnh vực thu hút FDI cao nhất là dịch vụ lưu trú ăn uống với tỉ lệ 26,5%, bên cạnh GRDP đạt hơn 72.303 tỷ đồng, tăng 7.050 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2023.

Theo giới chuyên gia, chính nội lực của thành phố đáng sống – hình thành từ vị trí chiến lược, tiềm năng kinh tế, thiên nhiên văn hóa đặc sắc, dịch vụ du lịch chuyên nghiệp, ý chí lãnh đạo đến thực tiễn triển khai - là lý do tiên quyết, giúp đô thị này được trao cơ hội. Có thể nói, cơ chế ưu tiên cũng tương ứng với những kỳ vọng, trách nhiệm và sứ mệnh dẫn dắt thị trường BĐS - đặc biệt là nghỉ dưỡng - trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng bắt đầu phục hồi

Từng nhận định về thị trường này, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, bản thân Đà Nẵng đã là một thị trường chất lượng, với những giá trị đã từng được khẳng định, thì những cơ chế đột phá mới sẽ càng giúp đô thị chứng tỏ được hấp lực mạnh mẽ. Nhìn về dài hạn, bất động sản Đà Nẵng sở hữu nhiều cơ hội tích cực về phục hồi du lịch, định hướng phát triển công nghệ và đòn bẩy từ chính sách thay đổi Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, cơ chế thông thoáng trong tư duy thu hút đầu tư từ lãnh đạo địa phương cũng là nhân tố giúp Đà Nẵng trở thành một trong những nơi tập trung nhiều loại hình địa ốc đa dạng. Không thể phủ nhận, nơi đây từng là chiếc nôi hoàng kim của sản phẩm căn hộ du lịch và duy trì đến nay. Thị trường này có đủ biệt thự, văn phòng, khu thương mại, phức hợp, bán lẻ, công nghiệp…, để đáp ứng tất cả nhu cầu.

Gần đây, sự xuất hiện của những phân khúc khác biệt, như bất động sản hàng hiệu từ hàng loạt thương hiệu vận hành quốc tế cũng góp phần đa dạng hóa mô hình, là minh chứng cho tiềm năng phát triển năng động của thành phố này. Đáng nói, nơi đây luôn là thị trường tiên phong cho rất nhiều sản phẩm bất động sản mới lạ, cơ chế mới mẻ hơn bất kỳ khu vực nào khác.

Theo Báo cáo của DKRA Group, kết thúc quý II/2024, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã có dấu hiệu hồi phục khi các phân khúc đều tăng số lượng hàng mới mở bán cũng như mức tiêu thụ.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, DKRA Group cho biết, trong quý II/2024 toàn thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam có 11 dự án mở bán, trong đó có 3 dự án mở bán mới với số lượng 1.039 nền, tăng 27% so với cùng kỳ năm 2023 và cao hơn quý I 30%. Mức giá từ 33 tới 126 triệu/m2.

Phân khúc căn hộ chung cư có 16 dự án mở bán với 2.484 căn hộ, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Điểm nhấn đó là mức tiêu thụ thành công đạt 1.301 căn, tăng gấp 30 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, phân khúc này đã tăng cả số lượng bán lẫn giao dịch thành công so với Quý I/2024. Mức giá từ 26 tới 160 triệu/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group cho biết, sức cầu thị trường trong quý II ghi nhận tín hiệu tích cực với tỷ lệ hấp thụ đạt 52% trên tổng số nguồn cung sơ cấp, phần lớn ghi nhận từ các dự án mở bán trong Quý. Các dự án có vị trí dọc theo bờ sông Hàn tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của thị trường.

“Các giao dịch tập trung ở các dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý rõ ràng, thuận tiện di chuyển về trung tâm Thành phố”, ông Thắng nói.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Condotel, có 8 dự án mới tiếp tục được các chủ đầu tư mở bán ra thị trường với 677 căn, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023, mức giá đạt từ 33 tới 148 triệu/m2.

Dự báo thị trường quý III/2024, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, đối với phân khúc đất nền, dự kiến thị trường tiếp tục đà hồi phục, nguồn cung mới đưa ra thị trường. Sức cầu thị trường dự kiến tăng nhẹ trong các tháng cuối năm, tuy nhiên vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, các chính sách đã tiếp tục áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Nhìn vào số liệu từ DKRA có thể thấy sự lạc quan của thị trường nhưng còn nhiều cẩn trọng, bởi thị trường này đã từng là chiếc nôi của condotel một sản phẩm đột phá với niềm phấn chấn cao nhất, và cả những “vết thương lòng” khó quên nhất cho nhiều nhà đầu tư, dù là sành sỏi nhất.

“Việc Luật Đất đai – Nhà ở - Kinh doanh bất động sản – Các tổ chức tín dụng kể từ ngày 1/8 có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới”, ông Thắng nói.