Chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo trong năm 2024

Theo dự báo của các chuyên gia, đối với thị trường bất động sản thì phân khúc căn hộ sẽ phục hồi đầu tiên và vẫn giữ vững là phân khúc chủ đạo trong năm 2024.

Giới chuyên gia cũng đánh giá cao tiềm năng đầu tư của phân khúc căn hộ, đây là nhóm sản phẩm giữ giá nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh thị trường khó khăn thì các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư là điểm sáng của thị trường bất động sản. Tốc độ đô thị hóa mạnh khiến nhu cầu ở thực tiếp tục tăng trưởng, do đó dư địa của các dự án căn hộ chung cư là rất lớn.

Thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới ở 2 thành phố lớn

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills Tp.HCM cho rằng, trong giai đoạn 2024-2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng giảm rõ rệt. Người mua sẽ ngày càng khó tìm các dự án trong khoảng giá này. Trong khi các sản phẩm cao cấp trong khoảng 5-10 tỷ đồng sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai. Đồng thời, người mua ở có thể lựa lựa chọn căn hộ tại các tỉnh lân cận có giá phải chăng hơn trong các năm tới. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.

Trước đó, tại báo cáo gần nhất của Savills cũng cho thấy, trong quý IV tại Tp.HCM, phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, tại Tp.HCM có một số dự án nổi bật như Akari City, căn hộ Flora Panorama thuộc Mizuki Park, The Privia, The Glory Heights…là các dự án căn hộ dẫn dắt nguồn cung mới tại Tp.HCM trong năm 2023 và tiếp tục là điểm nhấn thị trường trong năm 2024.

Theo đại diện Savills, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023. Lượng bán đạt đỉnh điểm trong năm 2023 tại quý 4/2024 ở mức 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%; những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Cushman & Wakefield Vietnam đưa ra dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM trong giai đoạn 2024-2026 khoảng 27.000 căn hộ.

Với quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và hạn chế ở các quận nội thành, nên nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM thời gian tới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Với việc thành lập thành phố Thủ Đức cùng với việc quỹ đất sẵn dồi dào, khu Đông dự kiến tiếp tục chiếm lĩnh thị trường căn hộ TP.HCM, Cushman & Wakefield Vietnam đánh giá.

Đơn vị nghiên cứu thị trường này cũng nhấn mạnh với khung pháp lý mới có hiệu lực vào năm 2025, thị trường hứa hẹn sẽ phục hồi mạnh mẽ, với lượng hấp thụ ổn định hơn và môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh hơn.

Còn theo CBRE Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía tây và phía đông thành phố.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới trong năm 2024 dự kiến vẫn hạn chế, đạt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng.

Chung cư – cơ hội cho nhà đầu tư 2024?

Thị trường đang chuyển mình, bước qua cánh cửa mới. Đây là thời điểm mà nhiều chuyên gia cho rằng mang lại nhiều cơ hội cho người mua và nhà đầu tư.

Căn hộ 2024 được đánh giá là năm lên ngôi của căn hộ ở thực. TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng: "Việc tạo ra nhiều sản phẩm vừa với đại bộ phận người dân trong trường hợp này là hạng B và hạng tầm 40 - 60 triệu đồng hoặc 30 - 50 triệu đồng. Tôi cho rằng thị trường đang rất cần. Điều này thể hiện thị trường là ở thực. Tôi nghĩ rằng, thị trường này không phải đầu tư và lướt sóng, người ta sử dụng vốn vay, mua để ở".

Nhóm nghiên cứu Savills cũng cho rằng, trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở TP. Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.

Theo ông David Jackson, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Những phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Thế nhưng, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025.

Tuy nhiên, ở goác nhìn khác TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, phân tích: Năm 2024, nhu cầu ở  thực để an cư vẫn luôn hiện hữu, do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp thì người dân vẫn mua. Đặc biệt, ở phân khúc chung cư, đây là dòng sản phẩm được ưa chuộng hơn cả. Nhưng nhìn vào nguồn cung, năm 2024, khả năng không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường, bởi dự án của các chủ đầu tư chưa được giải quyết tận gốc vướng mắc.

Căn cứ tình hình thực tế, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: Thị trường bất động sản từ quý 2 - 4/2024 sẽ xuất hiện điểm đảo chiều. Thị trường sau đó mới bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc, ổn định.

Cụ thể, giai đoạn thăm dò diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực​. Tiếp theo, giai đoạn củng cố rơi vào​ quý 4/2024 – quý 1/2025, trong điều kiện công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền; Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý.