Chuyên gia chỉ điểm hành vi tạo giá ảo khiến thị trường bất động sản dễ rơi vào cảnh bất ổn

Liên quan đến vấn đề đấu giá đất vùng ven Hà Nội được quan tâm trong thời gian qua, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ông đã nhận được nhiều ý kiến và thắc mắc về mức giá trúng đấu giá cao bất thường. Đặc biệt, tại các huyện Hoài Đức và Thanh Oai - những khu vực nông thôn chưa được đô thị hóa nhiều và không phải là trung tâm kinh tế, giá trúng đấu giá không phù hợp với thực trạng kinh tế và xã hội.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, tình trạng này đã từng xảy ra tại TP. HCM cách đây nhiều năm: "Chúng ta có thể so sánh với tình hình đấu giá đất trước đây tại TP. HCM, cụ thể là khu vực Thủ Thiêm - một khu vực mới phát triển. Khi đó, giá đất tại Thủ Thiêm được đấu ngang bằng với giá đất cao nhất tại Quận 1 và Quận 3, dù hạ tầng chưa hoàn thiện. Kết quả là những người trúng đấu giá đều từ bỏ, chỉ sử dụng việc đấu giá như một cách để tăng giá trị đất đai, chứ không thực sự muốn mua. Họ chấp nhận mất tiền đặt cọc nhưng không có ý định mua thật".

Ông Võ nhận định, trường hợp tại ngoại thành Hà Nội cũng có nét tương đồng, dù bối cảnh khác nhau nhưng mục tiêu vẫn là đẩy giá để tạo ra một mặt bằng giá mới: "Chúng ta cần theo dõi xem liệu người trúng đấu giá có từ bỏ tiền đặt cọc như trước đây không, hay họ thực sự muốn mua".

Về trường hợp đấu giá đất ở Hoài Đức với mức giá lên đến hơn 130 triệu đồng/m2, dù chưa rõ liệu người mua có thực sự muốn mua hay không, nhưng cuộc đấu giá này đã tác động đến thị trường bất động sản. "Cuộc đấu giá đó cho thấy một mặt bằng giá cao hơn nhiều so với trước đây, điều này có nghĩa là giá bất động sản tại Hà Nội có thể sẽ tiếp tục tăng. Chúng ta cũng biết rằng ngoài đấu giá, còn có những hành vi đẩy giá ảo trên thị trường. Ở Hà Nội, ngay cả những mảnh đất, ngôi nhà nằm sâu trong ngõ hẻm, ít phát triển, cũng đang giữ giá cao đến mức nhiều người hỏi mua nhưng không thể mua được. Sự khan hiếm nguồn cung càng đẩy giá lên cao, và kỳ vọng của người bán cũng tăng theo", GS. Võ chia sẻ.

Ông Võ cũng cảnh báo rằng sau cuộc đấu giá này, thị trường bất động sản có thể trở nên bất ổn, giao dịch giữa cung và cầu, đặc biệt đối với những người không có nhiều tiền, sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Hiện tượng này còn tác động đến phân khúc chung cư và nhà ở xã hội.

"Hiện tượng này đã đẩy giá nhà ở xã hội lên rất cao. Trước đây, giá 50 triệu đồng/m2 cho một căn chung cư đã được coi là cao cấp, nhưng hiện nay, giá trung bình cũng đã lên đến mức đó, trong khi ở khu vực giá cao đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2. So với trước, giá chung cư đã tăng gấp đôi," GS. Võ cho biết.

Ông cũng nhấn mạnh rằng khi một số người cố ý đẩy giá lên cao, thị trường bất động sản sẽ không còn dành cho đại đa số người dân mà thiên về đầu cơ, đầu tư. Điều này tạo ra sự bất thường trong thị trường, khi giá đất leo thang chỉ phục vụ cho những người có tiền, thay vì đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hệ lụy từ việc đấu giá đất vùng ven là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với của đại đa số người dân, đặc biệt là giới trẻ. Mức giá đấu vượt quá giá trị thật còn gây khó khăn cho công tác thẩm định tài sản, không chỉ tại địa phương nơi diễn ra đấu giá, mà còn tại nhiều khu vực khác trên cả nước.

VARS cũng cảnh báo rằng khi giá bất động sản duy trì xu hướng tăng trong thời gian dài, tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) sẽ trỗi dậy. Nhà đầu tư sẽ tiếp tục kỳ vọng giá tăng và đưa ra những quyết định mạo hiểm, bị thúc đẩy bởi nhận định rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sắp tới sẽ tiếp tục đẩy giá đất tăng. Điều này có thể dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra những khu đất bỏ hoang, gây ảnh hưởng xấu đến quá trình phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản, khi dòng tiền bị ứ đọng ở đất đai thay vì lưu thông vào các hoạt động kinh tế khác.