Có nên đầu tư đất đấu giá thời điểm này?

Sôi động vào 1 năm về trước

Đấu giá đất là một trong những hoạt động tạo nguồn thu quan trọng đối với các địa phương đồng thời cung cấp nguồn đất nền sạch cho người có nhu cầu về nhà ở. Vào thời điểm sốt đất 2021 và đầu năm 2022, các phiên đấu giá đất ở các địa phương đều nhận được sự quan tâm từ nhà đầu tư.

Thời điểm giữa năm 2022, bất chấp những khó khăn mà thị trường bất động sản phải đối mặt, các cuộc đấu giá đất vẫn diễn ra cực kỳ sôi động. Đặc biệt là khu vực ven Hà Nội. Mức giá khởi điểm cũng ở mức cao, có nơi gần 65 triệu đồng/m2.

Khi đó, thị trường bất động sản Hà Nội và vùng ven có dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư tay ngang đang “đứng ngồi không yên” vì không rút được vốn để chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, cũng vào thời điểm đó, cơn “sốt giá” lại tiếp tục có sự chuyển biến mới do nhiều quận huyện ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn,…chuẩn bị cho các cuộc đấu giá đất.

Đáng chú ý nhất là huyện Mê Linh, vừa qua Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Mê Linh, TP. Hà Nội phối hợp với Công ty Đấu giá Hợp Danh đấu giá Việt Nam tổ chức thành công phiên đấu giá 33 lô đất tại điểm X1, tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông. Theo đó, 33 lô đất đã thu hút 270 lượt khách hàng tham gia đấu giá. Kết quả, cả 33 lô đất đã được đấu giá thành công, thu về gần 226 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Giá trúng cao nhất lên tới gần 100 triệu đồng/m², đây là mức giá mới tăng cao kỷ lục, theo Cổng TTĐT huyện Mê Linh.

Kết quả đấu giá cho thấy, lô đất có mức giá trúng cao nhất 93 triệu đồng/m², tương đương gần 15 tỷ đồng. Bên cạnh đó, một lô góc có mức giá trúng đấu giá là 87,2 triệu đồng/m², tương đương 16,8 tỷ đồng, chênh 8,3 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Hay như tại huyện Đông Anh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện này khi đó cũng lên kế hoạch đấu giá quyền sử dụng 27 thửa đất ở tại thôn Dục Tú 1, xã Dục Tú (đợt 2). Diện tích các thửa đất từ 90 - 164,17m2, mức giá khởi điểm từ 28,8 - 33,7 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá dự kiến tổ chức vào ngày 15/10.

Tương tự, huyện Thanh Oai cũng đã tổ chức phiên đấu giá 42 lô đất, giá khởi điểm từ 8 - 48,3 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá trúng cao gấp 2 - 5 lần so với giá khởi điểm. Cá biệt, lô đất LK1-03 có diện tích 99,5m2, giá khởi điểm 12,2 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng lên tới 66,8 triệu đồng/m2, tương đương 6,6 tỷ đồng, gấp 5,4 lần so với giá khởi điểm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đấu giá đất tăng cao là câu chuyện hiển nhiên, nhưng quan trọng sau khi tăng giá cao thì liệu có người mua hay không. Thực tế, đấu giá xong, ít người lấy bất động sản đó để ở mà đa phần để kinh doanh bán lại.

“Sốt đất đã khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao vượt giá trị thật của thị trường. Do đó, nhiều người đấu giá xong với giá cao, không bán được thì không có tiền để nộp và bỏ cọc”, ông Đính cho biết.

Rơi vào “trầm lắng”

Trên thực tế, bước sang năm 2023, hoạt động đấu giá đất tại các tỉnh thành vẫn được lên kế hoạch tổ chức. Tuy nhiên, nhiều phiên đấu giá đã không thành công do thiếu hồ sơ đăng ký, hay do giá cao…

Theo đó, hàng loạt lô đất đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Đông Anh, Phúc Thọ, Chương Mỹ, Mê Linh... lại rơi vào tình trạng phải đấu giá nhiều lần mà chưa thành công.

Đơn cử như tại huyện Đông Anh vừa qua đã dừng tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với 20 thửa đất ở trong ô đất LK3 thuộc dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Vân Hà. Trước đó, 20 thửa đất trên được thông báo đấu giá vào ngày 29/7 với diện tích từ 126 đến 270 m2/thửa và giá khởi điểm từ 29,7 triệu đồng/m2 đến 34,4 triệu đồng/m2, trong đó, giá khởi điểm đấu giá đất có thửa hơn 9,3 tỷ đồng.

Đây không phải lần đầu tiên khi trước đó, huyện Đông Anh cũng đã dừng tổ chức đấu giá đất đối với các thửa đất tại khu đất X6 thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà. Cụ thể, 44 thửa đất được tổ chức làm 2 đợt, mỗi đợt huyện đấu giá 22 thửa. Theo dự kiến, đợt 1 được tổ chức đấu giá đất vào ngày 23/4 và đợt 2 tổ chức vào ngày 6/5. Trong đó, các thửa đất có diện tích từ 90m2/thửa đến 154 m2/thửa và giá khởi điểm từ 30,3 đến 33,3 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư thường xuyên tham gia các phiên đấu giá đất, cho biết tháng 4 vừa qua, anh có dự phiên đấu giá đất tại thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức, Hà Nội. Các lô đất có giá khởi điểm chỉ 16,5 triệu/m2 nằm tại trung tâm mới của thị trấn huyện ngoại thành. Tuy nhiên, số người tham dự chủ yếu là môi giới, các văn phòng bất động sản còn người mua thực để sử dụng đất rất ít.

“Lượng hồ sơ tham gia đấu giá không còn đông, chỉ tương đương 10% - 20% lượng hồ sơ so với 1-2 năm trước. Người tham gia đấu giá cũng dễ dàng thắng với mức giá không chênh lệch nhiều với giá khởi điểm, cá biệt có lô đất giá đấu thắng chỉ 16,6 triệu/m2. Sau phiên đấu giá thành công, các lô đất được rao bán lại cũng chỉ chênh 20-30 triệu đồng”, người này cho hay.

Có nên xuống tiền đầu tư thời điểm này?

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property), hàng năm, các tỉnh đều có nguồn thu từ đấu giá đất, thế nhưng năm nay nhiều tỉnh đang không đạt chỉ tiêu. Lượng khách tham gia đấu giá rất ít.

Nhiều cuộc đấu giá đất không thành công hoặc chỉ thành công một phần, theo ông Toản, lý lo bởi từ sang năm 2023 nhưng vẫn dựa trên mặt bằng giá chung của đợt đấu giá năm 2022.

Mức giá khi đó rất cao nên giá khởi điểm giờ không phù hợp, cao hơn mặt bằng giá chung. Cùng với đó, một phần do thị trường bất động sản trầm lắng.

“Đất đấu giá bám giá thị trường rất chậm vì họ đều phải xây dựng kế hoạch trước cả năm. Trước đây, thị trường đất đấu giá đa phần do các nhà đầu tư, đầu cơ tham gia là chính. Khi lượng nhà đầu tư đó rút, gần như thị trường trầm lắng, đất đấu giá “ế” khá nhiều. Trừ những lô đất có vị trí đẹp thu hút người dân xung quanh mua để ở”, ông Toản nói.

Trong khi đó, ở góc độ nhà đầu tư, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành CLB Nhà đầu tư Bất động sản NAC cho rằng, muốn mua đầu tư dài hạn thì nên mua các sản phẩm có tính sử dụng cao, có vị trí tốt tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

“Tham gia đầu tư đất đấu giá tại các tỉnh thời điểm này là không nên do sức cầu yếu. Những sản phẩm đất đấu giá trước đây ở Hà Nội và TP. HCM, nay đã điều chỉnh giá ở mức 15-20%, ở vị trí có quy hoạch thật, tiềm năng về hạ tầng thì có thể cân nhắc mua”, ông Duy nêu quan điểm.