Có nên giải cứu thị trường bất động sản?

Cung – cầu chênh lệch

Nhiều năm qua, các doanh nghiệp chủ yếu hướng tới phát triển nhà ở thương mại mà không chú trọng đến phát triển nhà ở xã hội khiến tình trạng cung – cầu ở hai phân khúc này có sự chênh lệch. Nhà ở thương mại giá đắt đỏ, nguồn cung nhiều trong khi nhu cầu ít, ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ lại thiếu trầm trọng, người dân có thu nhập thấp không có nhà để mua, phải thuê trọ. Thậm chí, tại TP. Hồ Chí Minh không còn căn hộ nào dưới 2 tỷ.

Giá bất động sản tăng quá cao, thậm chí gây sốt ảo, phần lớn nạn đầu cơ mua rồi bán lại để hưởng lợi chênh lệch. Nên việc sở hữu một căn hộ đối với nhiều người lao động là quá xa vời, họ không có khả năng để chi trả, số đông người dân khó tạo lập được nhà ở.

Đơn cử tại dự án căn hộ chung cư ở phường Trường Thọ tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) mở bán năm 2015 với giá tầm 16 triệu đồng/m2, căn hộ 50m2 khoảng 800 triệu đồng. Giá tăng lên 25-28 triệu đồng/m2 năm 2019, 30-35 triệu đồng/m2 năm 2020, khoảng 40 triệu đồng/m2 năm 2021, hiện tại đã hơn 45 triệu đồng/m2.

Các dự án chung cư ở phường Tam Bình, Linh Đông, phường Hiệp Bình Chánh thuộc TP.Thủ Đức được mở bán với giá đặt cọc hơn 42 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp giá càng cao hơn nhiều. Vừa qua, Công ty phát triển bất động sản Masterise Homes giới thiệu dự án Masterise Lumiere Riverside với mức giá được chào bán lên đến 115 triệu đồng/m2 dù dự án mới đang trong giai đoạn ép cọc. Tại quận 10, Tập đoàn Sunshine mở bán căn hộ Sunshine Continental với giá 120 triệu đồng/m2.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 8/2022, trên phạm vi cả nước có 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị xây dựng hoàn thành với khoảng 155.800 căn hộ, tổng diện tích gần 8 triệu m2. Chính sách và quy hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức, chưa thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu phân khúc nhà ở. Một trong những nguyên nhân phải kể đến là thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, mất nhiều thời gian của chủ đầu tư khiến phát sinh nhiều chi phí trong khi lợi nhuận mang lại từ nhà ở xã hội lại thấp. Cùng với đó, vấn nạn đầu cơ, mua đi bán lại khiến giá nhà liên tục leo thang.

Có nên giải cứu thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản nhiều năm qua chủ yếu mua đi bán lại, đầu cơ kiếm lời cao dẫn đến tâm lý nhiều người muốn làm giàu nhanh chóng mà không tạo ra được giá trị tương xứng. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thắt chặt dòng tiền vào bất động sản, kể cả đánh thuế vào các trường hợp mua nhà đất thứ hai trở lên cần được áp dụng để kéo giảm giá nhà đất. Như vậy, ngăn nạn đầu cơ và giúp điều tiết lại thị trường phục vụ số đông người dân có nhu cầu thật sự, giảm bớt tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho biết, vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là vướng mắc pháp lý - chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Ông chỉ ra nguyên nhân chủ quan bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Trong đó, có nguyên nhân từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định; chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn, trước hết là thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) và các nguồn vốn xã hội hoá khác.

Phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản như đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường.

Do đó, Hiệp hội đề nghị thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, mà chỉ nên hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường. Qua đó, giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững”.