Condotel hồi sinh có thu hút đại bàng về đầu tư?

Bước qua thời kỳ ngưng trệ

Nếu phải nói đến thời kỳ ngưng trệ gây ra nhiều tổn thất cho ngành bất động sản nói chung thì phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Thanh khoản của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng gồm condotel, biệt thự biển, shophouse biển giảm suốt 2 năm qua. Trong đó, thị trường condotel có kỳ ngủ đông kéo dài khi nhiều tháng không có giao dịch phát sinh.

Theo Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam tới năm 2030, dự kiến lượng du khách quốc tế trong vài năm tới sẽ đạt ngưỡng 25 - 30 triệu lượt, tăng 80% so với cuối năm 2019.

Nhằm phục hồi nền kinh tế từng bước, Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, muốn tăng cơ sở lưu trú, phục hồi du lịch sau COVID-19. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật yếu kém đang trở thành rào cản, khiến thị trường BĐS du lịch “đóng băng” suốt 2 năm qua. Đây chính là nghịch lý của thị trường. Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nhận định, “u nhọt” lớn nhất của thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay là pháp lý không rõ ràng, khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ.

Chính vì những điểm nghẽn này khiến không ít doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào, kéo theo môi trường đầu tư yếu kém. Theo ông Võ, hành lang pháp lý chưa rõ ràng, minh bạch khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư chịu thiệt. Một số địa phương như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Thuận,… ban hành chính sách ưu đãi, thu hút doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án BĐS nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Cuối năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng “sốt”, bùng nổ nguồn cung và giao dịch, một số tỉnh đã cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho condotel, shophouse, villa,... Tuy nhiên, sau đó, việc thực thi chính sách bị ngưng trệ.

Có những doanh nghiệp, chủ đầu tư mặc dù đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý nhà nước, dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đưa vào sử dụng vài năm nhưng khách hàng mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ cho biệt thự, căn hộ du lịch.

Condotel hồi sinh nhờ được “cởi trói”

Bên cạnh việc Chính phủ quyết định mở cửa đón khách du lịch quốc tế sau khi kiểm soát dịch bệnh, một tín hiệu được cho là chìa khóa “cởi trói” về mặt pháp lý cho các nhà đầu tư phân khúc condotel. Không còn trong tình trạng “đứng ngồi không yên”, nay nhiều nhà đầu tư lại đồng loạt “quay xe” không bán nữa, đồng thời kỳ vọng vào một chu kỳ tăng giá trong thời gian tới.

Theo đó, Bộ TN&MT đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Các chủ sở hữu được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Các chuyên gia bất động sản phân khúc condotel cho biết lượng sản phẩm “bán tháo, bán chạy” để tránh lỗ thực sự giảm dần rõ rệt thời gian gần đây. Trong năm 2021, không ít nhà đầu tư bán gấp với mức lỗ 100 – 300 triệu đồng/căn. Nhu cầu thuê và đầu tư mô hình BĐS này đang được phục hồi đáng kể.

Qua những phân tích từ thị trường, nhiều chuyên gia nhận định sau quãng “ngủ đông” dài, loại hình condotel dù cần thêm thời gian để hồi phục hoàn toàn, song sẽ có bước nhảy trong thời gian tới. Theo đó, nhiều khả năng giá của phân khúc này sẽ tăng 5 - 10%, tùy từng địa phương.

Dù được dự báo sẽ trở lại “đường đua” sau 2 năm trầm lắng, tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng. Về pháp lý, từ dự thảo sửa đổi đến thực tế sẽ còn một quãng đường dài nên vướng mắc này có thể sẽ tiếp tục tồn tại trong thời gian tới.

Điều này không đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư rót tiền vào những dự án được quảng cáo hào nhoáng bên ngoài nhưng giấy tờ hay hồ sơ pháp lý không đầy đủ và minh bạch, để rồi rơi vào nhiều thương vụ “ma” mà không hay biết. Nắm bắt thông tin và cập nhật các kiến thức luật pháp để tiền đầu tư không đặt sai mục đích và đạt được lợi nhuận hợp pháp là lời khuyên của các chuyên gia trong ngành.