Cung tăng nhưng giá biệt thự vùng ven Hà Nội ngày càng đắt đỏ

Theo đó, CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội có hơn 1.500 căn mở bán từ dự án đô thị lớn tại huyện Đan Phượng, cách trung tâm Hà Nội khoảng 20km. So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung này đã giảm khoảng 46% do gián đoạn của dịp Tết Nguyên đán.

Giá bán sơ cấp mỗi căn đạt 226 triệu đồng cho mỗi mét vuông chưa bao gồm chi phí xây dựng và chưa có thuế giá trị gia tăng.

Theo Avison Young cũng cho hay, các khu vực nằm ở xa trung tâm như huyện Đan Phượng, Đông Anh (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) liên tục bổ sung nguồn cung nhà liền thổ. Giá bán tăng khoảng 5-8%, đạt mức 6.300-8.200 USD (tương đương 160-209 triệu đồng) một m2.

Avison Young cho biết thêm, các phân khúc nhà ở, gồm cả thấp tầng tại Hà Nội gắn liền với quá trình hình thành đường vành đai. Phía trong đường Vành đai 3, mỗi m2 giá liền kề khu Đông đạt khoảng 7.200-8.800 USD, trong khi biệt thự dao động 10.000-12.800 USD. Ở khu vực Vành đai 3 đến 3.5, nền giá thấp tầng phía Tây khoảng 8.000-10.000 USD một m2, còn khu vực giáp Vành đai 4 dao động 4.800-8.000 USD. Tỷ lệ hấp thụ trong quý khoảng 60-70%.

Trước đó, Savills Việt Nam cho biết vào quý 4/2024 thị trường bất động sản đánh dấu đà tăng mạnh nguồn cung biệt thự, liền kề tại Hà Nội. Tổng nguồn cung sơ cấp (hàng chủ đầu tư) đạt hơn 5.000 căn từ 18 dự án, tăng 7 lần theo quý và theo năm. Trong đó phần lớn là sản phẩm liền kề, còn nhà phố thương mại và biệt thự chiếm lần lượt 25% và 12%.

Tính riêng nguồn cung mới, có hơn 4.600 căn từ 11 dự án mở bán lần đầu tiên. Chiếm đa số giỏ hàng mới là đại dự án tại huyện Đông Anh với hơn 2.800 căn liền kề, hơn 1.000 nhà phố và gần 300 biệt thự.

Nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án cao cấp, chất lượng cao như Vinhomes Global Gate, GIA22 by Kita và Him Lam Diamond Palace khiến giá sơ cấp chung của thị trường tăng mạnh. Giá sơ cấp trung bình biệt thự tăng lên mức 327 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề sơ cấp là 279 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại sơ cấp là 316 triệu đồng/m2 đất.

Giá bán thứ cấp cũng có sự tăng trưởng. Theo đó, giá thứ cấp của biệt thự tăng 5% theo quý đạt 178 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 6% theo quý đạt 198 triệu đồng/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 4% theo quý lên 245 triệu đồng/m2 đất. Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp đã nới rộng đáng kể. Giá biệt thự thứ cấp rẻ hơn 46% so với giá sơ cấp, trong khi giá liền kề thứ cấp rẻ hơn 29%. Giá nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn 23% so với giá sơ cấp.

Chuyên gia cảnh báo về rủi ro pháp lý đối với phân khúc biệt thự, liền kề

Số liệu thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giao dịch thấp tầng trong năm 2024 tăng trưởng mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới lên tới 65%, tương đương khoảng 9.000 sản phẩm. VARS dự báo mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự, liền kề cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, chi phí đất đai tăng.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu của phóng viên, mặc dù trên các chuyên trang mua bán BĐS, thông tin rao bán biệt thự, liền kề rất nhiều nhưng trên thực tế lượng giao dịch mua bán loại hình bất động sản này không mạnh. Nhiều căn tại các khu đô thị rao bán, treo biển ngày đêm nhưng đến nay đã trở thành nơi tập kết rác, cỏ mọc um tùm. Cụ thể, tại Hà Nội dự báo trong năm 2025, nguồn cung thấp tầng sẽ vượt qua 7.000 căn, tập trung chủ yếu ở các khu vực Đan Phượng, Long Biên, Tây Hồ...

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền, thị trường BĐS đang có nhiều tín hiệu tích cực trong năm 2025, khi hành lang pháp lý đã được hiện thực hóa, đi vào đời sống. Thị trường sẽ theo đà để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn sót lại. “Nhiệt” sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực, trong đó loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là sản phẩm cao cấp sẽ tiêp tục dẫn dắt thị trường.

Cũng vì thế mà chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo về rủi ro pháp lý đối với phân khúc này. Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam khuyến cáo, giá nhà liền kề, biệt thự trong thời gian qua đã bị đẩy lên cao do thị trường liền kề, biệt thự “sốt” chung nên kể cả biệt thự, nhà phố bỏ hoang cũng bị đẩy giá. Chưa kể, các sản phẩm mới hiện đều được phát triển ở phân khúc cao nên giá cũng tăng theo. Nhiều nhà liền kề, biệt thự đang bị môi giới đẩy giá lên quá cao so với thực tế nên người mua cần cân nhắc kỹ, tránh lao vào cơn “sốt ảo” vì đây là tài sản có giá trị lớn, thanh khoản yếu và khá kén khách