Cuộc đua M&A bất động sản: Yếu tố hỗ trợ và những lực cản

Những 'bom tấn' trên đường đua M&A bất động sản

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực địa ốc bắt đầu ấm dần từ năm 2024.

Năm 2024, thị trường M&A bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Tổng giá trị 13 thương vụ M&A bất động sản nổi bật trong năm 2024 đạt hơn 1,8 tỷ USD, bao gồm các thương vụ lớn từ Vingroup, Becamex IDC, Novaland...

Hoạt động M&A trong lĩnh vực địa ốc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng trong nửa đầu năm 2025 với nhiều thương vụ quy mô lớn, cả về diện tích dự án lẫn giá trị chuyển nhượng. Đây là tín hiệu cho thấy sức sống đang trở lại với khối doanh nghiệp địa ốc.

Trong đó, các doanh nghiệp nội tiếp tục cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch, còn khối ngoại đẩy mạnh “săn” các dự án gặp khó về tài chính.

Số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho hay, chỉ trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản đạt khoảng 1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Nổi bật là một số thương vụ lớn từ khối ngoại như CapitaLand (Singapore) mua lại 25ha đất thuộc phân khu Hải Đăng trong Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) từ Vinhomes để phát triển dự án thấp tầng The Fulton với tổng mức đầu tư 800 triệu USD.

Hay Keppel (Singapore) đã bán 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc (chủ đầu tư dự án Palm City tại TP.HCM) cho Gateway Thủ Thiêm - một thành viên của Hướng Việt Holdings với giá trị 2.612 tỷ đồng.

Bên cạnh chuyển động của nhóm doanh nghiệp ngoại, một điểm đáng chú ý trong cuộc đua M&A bất động sản nửa đầu năm 2025 là hoạt động tích cực của các doanh nghiệp trong nước.

Nổi bật là Sun Group mua lại lô đất A1-2 rộng 2,5ha tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) từ CTX Holdings để phát triển tổ hợp Sun Felia Suites.

Tại Hưng Yên, Sunshine Group thâu tóm 55ha đất thuộc khu đô thị sinh thái Văn Giang - tên thương mại Alluvia City - từ Xuân Cầu Holdings.

Thị trường BĐS cũng đang chứng kiến nhiều thương vụ đáng chú ý khác như việc Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng đang lên kế hoạch chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point tại phường Lam Hạ, TP.Phủ Lý (nay thuộc phường Hà Nam, tỉnh Ninh Bình); Công ty TNHH Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội Anpha đã chi hơn 2.400 tỷ đồng để mua lại 23,06% vốn tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) - đơn vị sở hữu Dự án Cát Bà Amatina...

Tại khu vực phía Nam, những thương vụ M&A nổi bật gần đây như Capitaland mua dự án tại Bình Dương (trước sáp nhập với TP.HCM) từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD; Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long hay nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World…

Tập đoàn Novaland - một trong những “ông lớn” bất động sản đang tái cấu trúc mạnh - cũng ghi dấu bằng loạt thương vụ bán vốn: gần 19% tại Thành phố Aqua (973 tỷ đồng), 7,6% tại No Va Mỹ Đình, cùng với việc giảm tỷ lệ sở hữu tại các công ty liên quan. Tổng giá trị các thương vụ này vượt 1.600 tỷ đồng.

Nhiều yếu tố hỗ trợ và cả những lực cản

Sự sôi động của hoạt động M&A bất động sản trong nửa đầu năm 2025 được hỗ trợ bởi hàng loạt yếu tố tích cực, từ bối cảnh thị trường, dòng vốn dồi dào với nền lãi suất thấp, làn sóng hạ tầng phủ khắp các vùng trọng điểm, yếu tố pháp lý đến sự “phục sinh” của nhiều doanh nghiệp.

Theo ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia kinh tế - tài chính và bất động sản, một trong những động lực quan trọng nhất đến từ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ phía Nhà nước. Các chính sách mới, đặc biệt là Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội đã thể hiện quyết tâm lớn trong việc giải quyết các điểm nghẽn kéo dài đối với các dự án “mắc kẹt”. Việc tinh gọn thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn về pháp lý giúp nhiều dự án đủ điều kiện để tiếp tục triển khai hoặc quan trọng hơn là đủ điều kiện để thực hiện M&A.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, thị trường M&A bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá, khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới nổi tham gia cuộc chơi với nền tảng tài chính vững vàng và chiến lược đầu tư rõ ràng.

Mặc dù yếu tố hỗ trợ khá mạnh mẽ nhưng lực cản trên thị trường M&A bất động sản cũng không hề yếu. Vì thế, hiện nay, thị trường này vẫn chưa đạt tới trạng thái “bùng nổ”.

Ba rào cản chính đang níu chân dòng tiền là: vướng mắc pháp lý, tâm lý kỳ vọng giá quá cao và sự bất định của chi phí đất.

Dù Chính phủ và chính quyền địa phương đã nỗ lực tháo gỡ, nhưng số lượng dự án bị “treo” vẫn còn nhiều. Trong khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng, chỉ chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, mặt bằng sạch hoặc khả năng giải tỏa nhanh. Nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi kết quả của quá trình sắp xếp lại địa giới hành chính, cấu trúc đô thị mới trước khi “xuống tiền”.

Giá cả cũng đang là vấn đề nhức nhối. Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Sohovietnam - nhận định, không ít chủ đầu tư “ngáo giá”, ra giá bán vượt xa giá trị thực, khiến nhiều thương vụ đổ vỡ. Trong khi đó, bên mua không chỉ phải trả tiền đất mà còn đối mặt với hàng loạt chi phí phát triển ( từ tài chính, pháp lý, đến chi phí vận hành) khiến họ buộc phải cân đối kỹ lưỡng.

Một lực cản khác là chi phí đất. Việc điều chỉnh khung giá đất và tiền sử dụng đất theo chính sách mới khiến chi phí đất trở thành “ẩn số”. Đây là điều khiến bên mua “đau đầu”, vì nếu không tính toán cẩn thận, chính họ sẽ là người “ôm bom” khi giá thành sản phẩm bám sát nút, thậm chí vượt quá giá bán sản phẩm trên thị trường.

Mặt khác, hoạt động M&A vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở đô thị. Các phân khúc khác như văn phòng, khách sạn hay bất động sản công nghiệp chưa ghi nhận chuyển động mạnh. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, chưa tạo được động lực cho các thương vụ lớn.

Dù vậy, các chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường M&A từ nay đến cuối năm sẽ tăng trưởng tốt.

Ông Phan Xuân Cần cho rằng pháp lý dự án tiếp tục được tháo gỡ, dòng vốn được cải thiện, thị trường được củng cố là những yếu tố thúc đẩy thị trường đi lên. Bất động sản dân cư đô thị sẽ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới, nhưng giới quan sát vẫn có thể kỳ vọng nhiều hơn ở các phân khúc khác.

Có thể thấy, thị trường M&A bất động sản cuối năm 2025 không thiếu cơ hội. Khi các bên tham gia đều “làm thật, bán thật” và hệ thống chính sách hỗ trợ được hoàn thiện, thị trường hoàn toàn có thể bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho những “bom tấn” trong thời gian tới.