Cuộc săn lùng 'nhà cũ, nhà nát', cháy hàng khi vừa đăng bán
Nhà cũ, nhà nát - một cụm từ dùng để chỉ những ngôi nhà trên 20 năm tuổi ở các đô thị lớn của Trung Quốc, đang bất ngờ hot trở lại trên thị trường bất động sản nước này.
Theo tờ Sina của Trung Quốc, trong thời gian gần đây, khi các địa phương đẩy mạnh chính sách của ngân hàng trung ương để thúc đẩy thị trường nhà đất (chính sách giảm tỷ lệ trả trước, huỷ lãi suất thế chấp tối thiểu), tốc độ và khối lượng giao dịch của những căn nhà cũ ở nhiều thành phố đang tăng lên.
Rà soát dữ liệu cho thấy chu kỳ giao dịch của những căn nhà cũ trên 20 năm tuổi tại khu vực trung tâm thành phố Quảng Châu (tỉnh Quảng Đông) đã thu ngắn trong thời gian gần đây, thậm chí còn xuất hiện cả tình trạng "cháy hàng". Một số căn được bán ngay trong ngày được đăng bán, hoặc chỉ bán trong vòng vài giây.
Tại thành phố Hàng Châu thuộc tỉnh Chiết Giang, mặc dù lượng giao dịch nhà cũ trong tháng 5 đã giảm so với tháng 4, nhưng nếu so với cùng kỳ năm ngoái, khối lượng giao dịch trung bình hàng ngày năm nay vẫn chứng kiến mức tăng tới 38%.
Hay tại một cộng đồng nhà cũ ở quận Tấn Giang, thành phố Thành Đô, tỉnh Tứ Xuyên, 7 căn nhà đã được bán chỉ trong tháng 5. Ở một quận khác của thành phố này là quận Thành Hoa, có 2 căn hộ đã được bán trong năm nay, trong đó có một căn hộ hai phòng ngủ rộng 74m2 với tổng giá 1,24 triệu NDT, thấp hơn 120.000 NDT so với giá niêm yết.
Giao dịch được hoàn thành sau một lần xem trong một ngày; thời gian giao dịch cho một ngôi nhà khác là 13 ngày và giao dịch được hoàn thành sau một lần xem. Trước đó, chu kỳ giao dịch nhà cũ ở cộng đồng này thường phải mất trên 100 ngày.
Xiao Chen, một đại lý tại cửa hàng đầu tiên của Bất động sản Thành Đô Deyou, nói với các phóng viên rằng những ngôi nhà cổ này chủ yếu tập trung ở trung tâm thành phố Thành Đô, nơi có cơ sở vật chất hỗ trợ như trường học và ga tàu điện ngầm, do đó chu kỳ giao dịch sẽ tương đối ngắn.
"Gần đây tôi nhận được nhiều cuộc gọi hỏi về việc mua nhà ở Thành Đô. Hầu hết họ là người mua từ các thành phố xung quanh Thành Đô và ngân sách mua nhà của họ là khoảng 1 triệu đến 1,5 triệu NDT", anh Xiao Chen nói thêm.
Theo giám sát của Viện Nghiên cứu Shell Chi nhánh Thành Đô, trong số các giao dịch nhà ở cũ ở Thành Đô trong tháng 5, tỷ lệ giao dịch nhà có tổng giá dưới 1 triệu NDT vẫn có xu hướng tăng lên; số căn nhà có tổng giá từ 1 triệu đến 1,5 triệu NDT tăng nhẹ và ở mức tương đối cao trong một năm. Xét về diện tích, căn hộ nhỏ gọn 2 phòng (80m2 trở xuống) và 3 phòng (80-100m2), hiếm khoảng 20% thị phần.
Rà soát dữ liệu từ nhiều tổ chức khác nhau cho thấy kể từ đầu năm nay, ở nhiều thành phố hạng nhất và hạng hai, bao gồm Thượng Hải, Quảng Châu, Hàng Châu, Đông Quan, Côn Minh, ..., khối lượng giao dịch nhà cũ gần đây đang tăng lên và chu kỳ giao dịch cũng được rút ngắn đáng kể, so với chu kỳ giao dịch hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ngày trước đó.
Lấy Hàng Châu làm ví dụ, kể từ tháng 3 năm nay, lượng giao dịch của những ngôi nhà “cũ và nhỏ” của thành phố đã tăng vọt do lợi thế về tổng giá thấp và lợi nhuận cho thuê cao, và sự phổ biến vẫn tiếp tục diễn ra trong tháng 5.
Theo dữ liệu từ Shanghai Centaline Real Estate, 17.100 căn hộ dân cư cũ đã được bán tại Thượng Hải trong tháng 5, tăng 5,35% so với tháng 4.
Ẩn giấu nguyên nhân sâu xa
Đợt bùng nổ giao dịch nhà cũ này được cho là có nguyên nhân sâu xa gắn với những xu hướng và tin tức trong giới nhà đất.
Từ đầu năm nay, ngày càng có nhiều đề xuất ở nhiều nơi về việc “phá đi xây lại” (tức là phá bỏ nhà cũ và xây lại mới, người dân có thể di chuyển về địa điểm ban đầu thay vì tái định cư ở nơi khác).
Đây được coi là mô hình mới quan trọng để hồi sinh các cộng đồng cũ. Tuy nhiên, nguồn tài trợ trước đây cho mô hình “phá đi xây lại” là nguồn hỗ trợ tài chính của chính phủ, và chưa có nhiều cộng đồng thực sự có thể hiện thực hóa mô hình này.
Nhưng vào ngày 11/4 năm nay, Sở Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn tỉnh Chiết Giang cùng ba sở khác đã ban hành bản thử nghiệm "Hướng dẫn thúc đẩy ổn định công tác thí điểm về đổi mới quyền tự chủ của các khu dân cư cũ ở khu vực thành thị, nhằm thúc đẩy việc quản lý các khu dân cư cũ. Chính sách tập trung vào "tự chủ đổi mới", tức là các chủ sở hữu cộng đồng có thể lãnh đạo việc tái thiết các cộng đồng cũ.
Trên thực tế, vào cuối tháng 3 năm nay, bốn cộng đồng ở khu vực Zhanongkou, Hàng Châu đã phát động một cuộc khảo sát dư luận về "phá đi xây lại", điều này làm dấy lên lo ngại của xã hội và gây ra biến động về giá nhà đất trong khu vực.
Cơ hội đầu tư từ nhà cũ
Lo ngại về biến động với những khu dân cư cũ đã khiến giá "nhà cũ nhà nát" giảm giá tương đối mạnh, cũng trở thành nguyên nhân thúc đẩy chu trình giao dịch của những căn nhà này.
Lấy cộng đồng Wanrong ở quận Jing'an, Thượng Hải làm ví dụ, một ngôi nhà một phòng ngủ, một phòng khách rộng khoảng 40m2 đã được bán vào tháng 5 với giá 1,9 triệu NDT, đơn giá là 47.170 NDT/m2, và chu kỳ giao dịch chỉ có 9 ngày. Tuy nhiên, cùng kỳ năm 2021, giá giao dịch những ngôi nhà cùng khu vực trong cộng đồng này là 2,54 triệu NDT, đơn giá giao dịch là 61.831 NDT/m2.
Giá nhà ở cũ ở nhiều khu dân đã giảm trở lại mức năm 2017, với tỷ lệ giá/hiệu suất nhất định và thu nhập cho thuê hàng năm của nhiều căn hộ cũ thậm chí có thể đạt 2,5- 2,8%, tương đương với một khoản đầu tư tương đối an toàn.
Ở Hàng Châu, kể từ tháng 3 năm nay, lượng giao dịch của những ngôi nhà cũ của thành phố đã tăng vọt do lợi thế về tổng giá thấp và lợi nhuận cho thuê cao, và sự phổ biến này vẫn tiếp tục diễn ra trong tháng 5.
“Những ngôi "nhà cũ nhà nát" ở trung tâm các thành phố lớn có giá trị nhất định cũng như lợi thế về vị trí, đặc biệt là tổng giá có thể kiểm soát được. Tất nhiên, về lâu dài có thể có cơ hội phá dỡ nên chúng sẽ được một số người mua có nguồn vốn hạn hẹp ưa chuộng, điều này sẽ có tác động tích cực đến thị trường chung", Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu của Viện nghiên cứu E-House, cho biết.
Ông Yan nói thêm rằng hoạt động giao dịch mua bán nhà cũ cũng tạo điều kiện cho những chủ sở hữu này có thể đổi nhà.
