Đầu tư chung cư cũ, nhà cũ có 'ngon ăn'?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa, cho hay việc nhiều người có nhu cầu về nhà ở hướng đến thị trường thứ cấp, tìm mua các dự án cũ để ở hoặc cho thuê lại trong bối cảnh giá căn hộ hình thành trong tương lai tăng phi mã là điều khá phổ biến những năm qua.

Chính nhu cầu ngày càng cao của người mua với các sản phẩm nhà/căn hộ cũ đã mở đường cho nhà đầu tư nhảy vào một phân khúc đầy tiềm năng này, trong bối cảnh biên lợi nhuận của các sản phẩm nhà đất mới ngày càng thu hẹp lại vì giá quá cao.

Khảo sát cho thấy, giá căn hộ sơ cấp (nhà mới) tại TP.HCM đang dao động ở mức bình quân 55-60 triệu đồng/m2, tại Hà Nội là 45-50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án thứ cấp (nhà cũ đã mua qua bán lại) có giá thấp hơn 30-40%. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người có nhu cầu mua để ở.

Để sở hữu một căn nhà đầy đủ tiện nghi đối với người lao động có mức thu nhập trung bình, thấp dường như là một điều xa xỉ. Đặc biệt, trong bối cảnh giá bất động sản (BĐS) không ngừng tăng như hiện nay, nguồn cung căn hộ giá rẻ gần như “tiệt chủng”, nhà ở xã hội khan hiếm… Điều này dẫn đến nhu cầu tìm kiếm những căn hộ chung cư cũ, đã qua sử dụng càng được nhiều người dân săn lùng.

Mức giá hợp lý là ưu điểm nổi trội nhất khiến nhiều người quyết định chọn mua căn hộ chung cư cũ, bởi không phải ai cũng có khả năng sở hữu nhiều tiền hay đủ điều kiện vay vốn ngân hàng. Với mức giá rẻ giúp cho những gia đình có mức thu nhập tầm trung có cơ hội được sở hữu nhà ở, tiết kiệm được rất nhiều chi phí.

Hiện nay, do vấn đề lạm phát lãi suất ngân hàng cũng đã tăng lên khá nhiều, để có thể mua được căn hộ dù mới hay cũ đều phải vay vốn một số tiền không hề nhỏ. Nếu khoảng nợ quá lớn sẽ tạo thêm áp lực tài chính và có nguy cơ vỡ nợ rất cao nếu điều kiện tài chính không vững.

Căn hộ chung cư cũ đa số đều có giấy tờ, pháp lý rõ ràng, đầy đủ làm tăng mức độ an toàn hơn khi mua nhà mà không sợ mua phải những “dự án ma” hay những căn nhà hộ không có sổ hồng. Hơn nữa, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà thì có thể nhanh chóng được bàn giao nhà và dọn vào ở ngay mà không phải mất nhiều thời gian chờ đợi như mua căn hộ mới ở những dự án đang trong quá trình thi công.

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà phố thường khá dễ bán vì đa số người dân thích nhà đất hơn là chung cư. Việc nhiều nhà đầu tư “quay xe” săn tìm, cộng với lượng cầu cao, đang khiến giá bán loại hình nhà phố trong hẻm/ngõ tăng 5-10% trong thời gian qua.

Khảo sát tại một số văn phòng môi giới, số lượng nhà đầu tư săn tìm nhà hẻm/căn hộ cũ rồi tân trang lại để bán nhằm “ăn” chênh lệch tăng mạnh trong nửa đầu năm 2022. Đến nay, các sản phẩm có giá trên dưới 2,5 tỷ đồng vẫn có tốc độ thanh khoản rất tốt.

Các phân tích cho thấy, các sản phẩm nhà/căn hộ cũ giá mềm, chất lượng không quá tệ, vẫn có thanh khoản rất tốt, biên lợi nhuận khả quan. Tuy nhiên, theo chuyên gia, tiềm năng lớn đi cùng rủi ro cao, trong bối cảnh thị trường bị siết chặt, các nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi có dòng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để gom nhà cũ có thể dẫn tới nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” nếu không thể bán được.

Tại Hà Nội và TPHCM vốn là nơi tập trung của người dân các tỉnh thành, quốc gia khác về đây sinh sống và làm việc, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Tuy nhiên không phải ai cũng có trong tay vài tỷ để tìm cho mình một căn hộ chung cư mới, đẹp. Nếu chọn mua nhà mặt đất thì chỉ có thể mua tại các vùng sâu vùng xa và trong hẻm. Chính vì vậy nhiều người đã chọn đến biện pháp mua chung cư đã qua sử dụng. 

Đây có lẽ là ưu điểm nổi bật nhất của mua chung cư cũ, giá cả hợp lý thậm chí rẻ hơn rất nhiều so với mua mới, giúp tiết kiệm chi phí cho những gia đình có thu nhập tầm trung.

Ngoài những ưu điểm nổi bật như giá thành rẻ thì căn hộ chung cư cũ cũng có những ngược điểm cần lưu ý để có thể đảm bảo chất lượng cuộc sống.

Chung cư đã qua sử dụng nhiều năm sẽ bị xuống cấp, nếu như không được bảo trì định kỳ và công tác quản lý thiếu chặt chẽ thì sẽ mất dần giá trị. Giả dụ sau này gia chủ muốn bán lại thì cũng rất khó.

Thực tế, người mua cũng không thể kỳ vọng quá nhiều về chất lượng chung cư cũ bởi rất có thể sẽ bị một trong các tình trạng thấm dột, tường nhà bị nứt nhiều, khu nhà vệ sinh bị xuống cấp và có dấu hiệu rò rỉ từ tầng trên xuống….

Căn hộ chung cư cũ tuy có giá thành rẻ nhưng vẫn phải tìm hiểu kỹ lưỡng mặt bằng giá chung trong khu vực xung quanh và so sánh mức độ chênh lệch giá cả xem xét mức giá mua lại có hợp lý hay không để không mất tiền cao hơn so với giá trị thực tế.

Trong quá trình xem nhà cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ, thủ tục pháp lý, so sánh diện tích nhà trên thực tế có khớp với trên giấy tờ hay không, để tranh mắc bẫy lừa đảo khai gian diện tích để nâng giá căn nhà.